La mancata manutenzione di un terzo non esclude la responsabilità del condominio

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché queste cose non danneggino alcuno, e risponde in base all'articolo 2051 Codice civile degli eventuali danni da queste causati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, anche quando questi danni siano causalmente imputabili al concorso del fatto di un terzo. Questo è il principio espresso dalla sentenza della Cassazione, 12 marzo 2020, numero 7044.

La fattispecie in esame
A causa della presenza di infiltrazioni, una società, proprietaria e locatrice di un'unità immobiliare in condominio aveva proposto azione di risarcimento del danno nei confronti del proprio condominio. In particolare, aveva chiesto la condanna del Condominio alla esecuzione dei lavori utili ad eliminare il fenomeno, nonché al risarcimento del danno, compreso quello per il mancato godimento dell'immobile.

La Corte d'appello confermava la pronuncia di primo grado, che, accogliendo la domanda proposta dalla condomina società, aveva condannato il Condominio all'esecuzione di lavori di ripristino dell'impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, nonché al risarcimento dei danni per le infiltrazioni subite dalla proprietà dell'attrice, respingendo, tuttavia, la pretesa risarcitoria per il mancato godimento dell'immobile.

Per questa voce di danno, sulla scorta della Ctu, era risultato che le infiltrazioni oggetto di lite erano derivate, oltre che dalle tubazioni dell'impianto fognario condominiale e dalla superficie del campo da tennis, anche dalla mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti a terzi estranei al giudizio.

Dunque, secondo la Corte territoriale, una volta accertata la responsabilità del Condominio ex articolo 2051 Codice civile per l'omessa manutenzione dell'impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis, se anche il condominio avesse eseguito prontamente i lavori, questo non avrebbe fatto venire meno l'inutilizzabilità dell'immobile.

Le contestazioni
Contro la pronuncia, la Società ha proposto ricorso in Cassazione contestando la violazione dell'articolo 2051 Codice civile in quanto la Corte d'appello avrebbe sbagliato nel non ritenere che il danno, per la inutilizzabilità dei locali della società ricorrente, doveva solidalmente imputarsi sia al Condominio sia ai proprietari dei due giardini privati sovrastanti.

Solidarietà impropria
In questo caso, secondo gli ermellini, si prospetta la situazione di uno stesso danno (da infiltrazioni all'immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

Pertanto, le conseguenze della corresponsabilità in solido, ex articolo 2055 Codivce civile, comporta che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato va intesa sempre come rivolta ad ottenere per intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in virtù del comune contributo alla determinazione del danno.

Di conseguenza, al condomino che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla società ricorrente, il risarcimento non può essere negato in ragione del concorrente apporto colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in questo caso non l'articolo 1227, comma 1, Codice civile, ma l'articolo 2055, comma 1, Codice civile, che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà di un terzo può negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex articolo 2051 Codice civile, a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia esclusiva nella produzione del danno(Cassazione, 12/07/2011, n. 15291; Cassazione, 19/03/2009, n. 6665; Cassazione, 20/08/2003, n. 12211). In conclusione il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.