Criterio di cassa requisito minimo per rendere intelligibile il rendiconto del condominio

Per esser valido, il rendiconto va accompagnato da tutti i documenti che giustificano le uscite e stilato col criterio di cassa secondo il quale gli esborsi e le entrate vengono annotati in base alla data del pagamento o della corresponsione. Del resto, pur non esigendo forme rigide come il bilancio societario, il consuntivo di gestione è carteggio essenziale per far sapere ai condòmini come siano stati effettivamente spesi i loro soldi.

Lo ricorda il Tribunale di Roma con sentenza n. 4624 del 3 marzo 2020 . È una donna ad accendere la lite citando il condominio. A suo avviso, spiega al giudice, l'assemblea aveva approvato dei bilanci consuntivi privi dei requisiti legali e redatti in modo tale da impedire una corretta ricostruzione ed intelligibilità della contabilità condominiale. Erano stati erroneamente riportati, ad esempio, sia i rapporti di dare-avere che i riepiloghi finanziari e le situazioni patrimoniali. In alcuni rendiconti, poi, erano stati inseriti saldi relativi ad annualità precedenti e conteggiati più volte gli stessi esborsi.

Di qui, la richiesta di annullare o sancire la nullità delle deliberazioni. Pronta, la difesa del condominio: nel redigere i bilanci contestati si erano presentate serie difficoltà in quanto l'ex amministratore, violando gli obblighi del suo mandato, non aveva consegnato tutta la documentazione condominiale. A ogni modo, conclude, le note esplicative erano sufficienti a rendere comprensibili ai condòmini i bilanci.

Il Tribunale non concorda e – dichiarata parzialmente cessata la materia del contendere – annulla le delibere di approvazione dei bilanci consuntivi di due annualità. Si trattava, precisa, di documenti «non veridici e chiari per una pluralità di motivi».

Le regole minime
Intanto, premette, va ricordato che il rendiconto predisposto dall'amministratore «risponde all'esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come effettivamente sono stati spesi i soldi versati con il conseguente diritto, di questi ultimi, all'informazione ed il corrispondente obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicata». E questo, marca, non vuol dire che il bilancio vada redatto in forma rigorosa – considerato che in materia condominiale non trovano diretta applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società – ma significa che il rendiconto, per potersi dire valido, deve essere immune da vizi intrinseci e accompagnato dalla documentazione che giustifica tutte le spese sostenute.

Inoltre va reso intellegibile per permettere ai condòmini (che, di solito, non hanno le competenze necessarie per sapere come si forma e si legge un bilancio) di controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite. E ciò, pure ai fini di un'eventuale impugnazione. D'altronde, tiene ad evidenziare il Tribunale, il rendiconto «non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con cui l'obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti» per cui si esige l'adesione almeno a regole minime di redazione.

Il criterio di cassa
Tra queste, c'è il criterio di cassa – che impone di inserire le uscite e le entrate annotando, rispettivamente, le date di pagamento e corresponsione – la cui mancata applicazione inficia l'atto sotto il profilo della chiarezza, ostacolando l'accesso ad una «reale situazione contabile» ( Corte di cassazione 27639/2018 ).

Di conseguenza, nelle ipotesi in cui l'assemblea abbia approvato un consuntivo non improntato a tali assunti, lo si potrà “bollare” come illegittimo perché ingannevole nei confronti dei condòmini. E senza adesione al criterio di cassa, non si potrà fare alcun raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al condominio, né verificare le quote incassate e inevase, le spese da sostenere, le rimanenze attive o il piano di riparto futuro. Inevitabile, pertanto, la decisione del Tribunale di Roma di annullare il bilancio contestato, giacché affetto sia da incongruenze che da “zone d'ombra”.