La gestione delle deleghe in assemblea ed il tetto previsto dalla riforma del 2012

La partecipazione all'assemblea non è obbligatoria, ma rimessa alla volontà del singolo, il quale, se ritiene di intervenire, può farlo di persona o rilasciando apposita delega ad altro soggetto. Il diritto soggettivo di farsi rappresentare è riconosciuto sin dall'origine dall'articolo 67 disposizioni attuative Codice civile e costituisce un principio inderogabile, che non può essere eliminato da nessun tipo di regolamento (né assembleare, né contrattuale) e nemmeno, naturalmente, da accordo o delibera unanime.

Il delegato
Legittimato ad intervenire all'assemblea con delega, e quindi per rappresentare un componente della compagine condominiale, potrebbe essere chiunque, poiché per l'individuazione del soggetto la legge non pone limiti, che tuttavia potrebbero sempre discendere da un regolamento di natura “contrattuale”. In linea generale, quindi, anche un soggetto estraneo sarebbe automaticamente autorizzato a partecipare con pieni poteri ad una assemblea senza che ne insorga una violazione della privacy.

I limiti previsti
La riforma del 2012 ha introdotto tre importanti novità: la forma scritta della delega; il divieto di delegare l'amministratore; un limite quantitativo alle deleghe. Sotto quest'ultimo profilo, si è posta una condizione speciale e inderogabile intesa ad evitare la concentrazione di deleghe in una persona (e quindi il non raro accaparramento che talvolta veniva effettuato). Chiaro intento del legislatore è incentivare la personale e diretta partecipazione in assemblea, garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità, evitare che ne risulti condizionata la votazione (questa esigenza ha fatto ritenere illegittima la delibera presa da un solo condòmino portatore delle deleghe di tutti gli altri: Tribunale Milano 21 ottobre 2010 numero 11941).

Il tetto di deleghe al singolo
Il riformato articolo 67/1° comma disposizioni attuative sopra detto, dichiarato inderogabile dal successivo articolo 72, stabilisce che se i condòmini sono più di 20 la delega è consentita per non più di 1/5 dei condòmini e di 1/5 del valore edificio. In definitiva il delegato non può rappresentare un numero di persone che superino il 20% dei condòmini ed il cui ammontare delle quote superi i 200 millesimi.

Naturalmente la quota millesimale del delegato non può venir computata per la soglia di 200 millesimi, perché lui è presente di persona e non per delega; sembra lapalissiano ma ha dovuto confermarlo una recente sentenza (Tribunale di Roma 17 giugno 2020 numero 8699).

L'incidenza del regolamento
Sotto i 21 condòmini si rientra nella ordinaria situazione ante riforma 2012 ed il regolamento (di qualunque natura) può prevedere, senza il vincolo di alcuna soglia, il numero massimo di deleghe consentite, perché viene in tal modo soltanto regolato l'esercizio del diritto (Cassazione 5315/1998; Tribunale Milano 15 giugno 1989, in un caso di limitazione di delega ad una sola persona).

Qualora il condominio abbia, invece, almeno 21 partecipanti il regolamento (anche contrattuale) deve rispettare, per via dell'inderogabilità, il tetto di 1/5 sopra indicato; ma poiché il vincolo di legge è solo per l'aliquota massima risulta ammissibile la previsione regolamentare di una soglia-limite più bassa. Le due condizioni poste dal novellato articolo 67 disposizioni attuative, una relativa al numero di deleghe e l'altra riguardante la somma dei millesimi, poichè sono unite dalla congiunzione “e”, devono sussistere entrambe, vale a dire che per la invalidità delle deleghe è necessaria la violazione di entrambi i divieti.

La coesistenza di due limiti precisi
Una diversa lettura, che ritenesse sufficiente il superamento di una sola delle due soglie, risulterebbe irragionevole. Un condòmino titolare di 201 o più millesimi rimarrebbe privato del diritto (per legge inderogabile e quindi insopprimibile) di partecipare all'assemblea per mezzo di delega; mentre in questo caso il rischio di uno strapotere del delegato rimarrebbe escluso dalla doppia maggioranza richiesta per l'approvazione della delibera (per millesimi e per “teste”).

La necessità della convergenza dei due limiti indicati comporta che sono valide le deleghe superiori al quinto dei condòmini purchè rappresentino meno di 200 millesimi; e così pure quelle che superano i 200 millesimi ma sono inferiori al quinto dei condòmini.

Le regole del supercondominio
Un altro vincolo particolare si riscontra nel supercondominio, al quale si applica la normativa generale (articolo 1117-bis del Codice civile, introdotto dalla riforma del 2012). Se l'insieme di tutti condòmini del gruppo di fabbricati supera il numero di 60 (al disotto di tale cifra non cambia nulla) vi sono due tipi di assemblea “supercondominiale”, cioè relativa all'amministrazione dei beni comuni a tutto il complesso (ad esempio, impianto centralizzato di riscaldamento o climatizzazione, parcheggio, viale di accesso, zone verdi, impianti fognari, cortili, impianto di illuminazione e così via):

a) una competente ad occuparsi soltanto di nomina dell'amministratore del supercondominio e della gestione ordinaria delle parti comuni (in pratica: l'approvazione del consuntivo e del preventivo e degli altri atti ordinari che non ricadono nella competenza autonoma dell'amministratore ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile);

b) l'altra abilitata per le restanti materie. Mentre questa seconda è composta da tutti i condòmini del complesso di fabbricati (e si applica il regime generale delle deleghe), la prima è invece formata da un delegato per ogni condominio e da questi eletto, chiamato dalla legge “rappresentante”. Si tratta di una rappresentanza non volontaria ma imposta dalla legge, di una delega collettiva obbligatoria, intesa a semplificare la convocazione e la formazione della volontà assembleare.

Il soggetto è un mandatario con rappresentanza di tutti i partecipanti del suo edificio (anche quelli che non l'hanno votato), non può subire limiti o condizione al suo potere rappresentativo ma può occuparsi solo delle due suddette materie. La natura inderogabile del citato articolo 67 provoca la nullità di una eventuale clausola del regolamento (anche contrattuale) che consentisse all'assemblea di conferire delega al “rappresentante” per materie diverse dalle due sopra indicate.

La gestione delle deleghe in eccesso
Un problema che si pone (e che le norme non affrontano) riguarda l'individuazione delle deleghe in eccesso da escludere. Qualora ci fosse una data si può cominciare l'eliminazione dall'ultima delega presentata. Nel caso di parità o mancanza di date spetta al delegato dichiarare al presidente dell'assemblea (che provvede a far verbalizzare la circostanza) quali deleghe sono da scartare in quanto rilasciate per ultime.

Se anche questa soluzione non fosse praticabile, il presidente sarà costretto a respingerle tutte, non avendo il potere di scelta sulla partecipazione di alcuni condòmini piuttosto che di altri. La delibera è annullabile se presa in violazione del limite quantitativo di deleghe posto dal regolamento condominiale (Cassazione 28 marzo 2017 numero 8015); a maggior ragione se detta violazione riguarda un precetto della legge.