L’adeguamento dell’impianto elettrico condominiale è intervento urgente di manutenzione straordinaria

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea. Questo è quanto dispone l'articolo 1135 del Codice civile. La questione, in concreto, si concentra spesso sulla natura dell'intervento. Occorre, infatti, comprendere quali possano essere le attività tali da poter essere inquadrate come urgenti ed indifferibili e quali, al contrario, siano attività che non presentino questi requisiti.

La differenza, come evidenziato dalla norma richiamata, è di fondamentale importanza poiché investe direttamente i poteri e le attribuzioni dell'amministratore. Ed infatti, è proprio il carattere d'urgenza che legittimerebbe l'amministratore ad assumere un'iniziativa la cui competenza, normalmente, spetterebbe alla compagine condominiale riunita in assemblea.

I fatti
Il caso trattato dalla Cassazione nella sentenza 14300 dell’8 luglio 2020 aveva ad oggetto un intervento disposto da parte dell'amministratore, volto all'adeguamento dell'impianto elettrico condominiale. Alcuni condomini avevano citato in giudizio il condominio chiedendo che venisse dichiarata nulla o annullabile una delibera condominiale nella parte in cui stabiliva in ordine ad incarichi illegittimamente deliberati e in ordine a spese illegittimamente deliberate e ripartite.

Chiedevano, relativamente ad opere elettriche eseguite su beni di proprietà esclusiva, che l'impianto interruttori fosse configurato in modo tale da consentire ai singoli condomini di provvedere autonomamente all'adeguamento alle prescrizioni di cui alla legge 46 del 1990.

Le decisione di merito
La causa, in primo grado, vedeva soccombere gli attori i quali, pertanto, decidevano di proporre appello che veniva accolto solo per quanto riguardava la ripartizione delle spese in base ai millesimi, anche le spese relative ad interventi su parti di proprietà esclusiva.

Il ricorso alla Suprema corte
I condomini decidevano di proporre ricorso in Cassazione che, in merito alla tipologia di lavori interessati, evidenziava: «in ogni caso è innegabile che l'adeguamento dell'impianto elettrico condominiale alle prescrizioni di cui alla legge 46 del 1990, costituisse intervento urgente di straordinaria manutenzione». Su queste basi, per la Cassazione, a nulla rilevava il fatto che i relativi lavori non fossero stati preventivamente deliberati dall'assemblea condominiale.

Infatti, in forza del citato articolo 1135 Codice civile, ultimo comma , «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea». Nel caso specifico, emergeva la correttezza dell'operato dell'amministratore atteso che a seguito dell'esecuzione del lavori, all'occorrenza disposti in via urgente dall'amministratore, l'assemblea aveva comunque provveduto a ratificarli e a farli propri.

La ratifica dei lavori in assemblea
Infatti, proprio con la deliberazione poi impugnata dai condomini, l'assemblea aveva comunque approvato il rendiconto e riparto relativi all'esercizio 1996/97, che prevede tra le voci “Spese Generali” l'adeguamento legge 46 del 1990.nLa pronuncia in commento evidenzia un altro importante elemento che vale la pena sottolineare: l'assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare, a condizione tuttavia che le determinazioni della commissione, affinchè siano vincolanti ai sensi dell'articolo 1137 Codice civile, comma 1, pur per i dissenzienti, siano poi approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea, assemblea le cui funzioni dunque non sono, al fondo, suscettibili di delega (Cassazione 5130/2007; Cassazione 33057/2018).