Il condominio risponde in solido dei danni provocati dal singolo appartamento

Un condomino conveniva in giudizio il proprietario dell'appartamento soprastante nonché l'intero condominio, per far accertare la loro corresponsabilità e condanna solidale al risarcimento dei danni subiti dal suo alloggio e causati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal piano di sopra, aggravati dall'omessa manutenzione della terrazza in uso esclusivo e dei relativi condotti di scarico.

L'alternativa tra mediazione e negoziazione assistita
Sulla eccezione preliminare di improcedibilità sollevata dal condominio, per mancato esperimento della negoziazione assistita, la sentenza del Tribunale di Ferrara 303/2020 ha rilevato che questa fosse stata assolta in quanto parte attrice aveva già instaurato - anche se con esito negativo - la procedura di mediazione obbligatoria in materia condominiale.

Del resto, quando una domanda attiene alle controversie relativamente alle quali l'articolo 5, comma 1-bis, del Dlgs 28/2010 impone il previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, quale strumento principale di composizione stragiudiziale della lite questo tentativo è destinato a prevalere, venendo meno l'onere di attivazione della procedura di negoziazione assistita quale condizione di procedibilità della relativa domanda.

Lo stato dei luoghi e i danni
Nel merito, è stato ritenuto pacifico che, all'interno dell'appartamento si fossero, nel tempo, verificate intense infiltrazioni di acqua; l'incaricato perito, del resto, aveva rilevato che le infiltrazioni nel solaio all'interno dell'unità abitativa, si fossero sviluppate nell'angolo tra la parete del vano scala e la parete del balcone dove, all'interno della muratura, era presente la tubazione di scarico delle acque meteoriche della copertura condominiale e, al piano superiore, era presente il terrazzo privato che aveva una pavimentazione risalente all'epoca di costruzione del fabbricato, in pessimo stato di manutenzione, con piastrelle distaccate, mancanza di una zoccolatura e una impermeabilizzazione quasi inesistente e distaccata dalle pareti, oltre alla mancanza di un adeguato scarico della acque meteoriche, spesso otturato,in maniera da impedire il normale deflusso nella condotta di scarico.

Sul terrazzo del convenuto, inoltre era stata realizzata una veranda con una struttura vetrata poggiante sul pavimento e fino al soffitto che occupava una parte della superficie del balcone, lasciando un piccolo spazio di circa 70 cm tra la nuova parete e il parapetto in cemento. Durante le forti precipitazioni, l'acqua che si riversava sul balcone veniva così raccolta nello spazio rimasto tra la parete della veranda ed il parapetto del balcone, formando un canale di acqua di diversi centimetri, anche dovuto al fatto che non trovava un adeguato scarico nella condotta di raccolta condominiale.

Del resto, la vetrata della veranda riportava anche il segno del livello raggiunto d'acqua. I pluviali condominiali, infine, erano stati realizzati da oltre 40 anni, con materiale plastico Pvc e, anche se incassati nella muratura, erano al limite della loro durata; inoltre era stato verificato che alcune giunzioni delle tubazioni erano distaccate, in quanto il materiale sigillante che univa i vari pezzi della condotta, non aveva più tenuta e ciò faceva defluire acqua, creando infiltrazioni nelle strutture.

In particolare, la condotta che si trovava a lato del vano scala, scaricava direttamente nella rete fognaria condominiale e non a cielo aperto, facendo sì che la pluviale si riempisse e perdesse acqua dalle giunzioni.

Conclusioni del Consulente tecnico d'ufficio
Dalle evidenze peritali, è stato, quindi, accertato che le infiltrazioni fossero dovute alle pessime condizioni del balcone e, in parte, dalla tubazione di scarico condominiale, così confermando la tesi in ordine ad un concorso di colpa tra i convenuti, in base agli articoli 2043, 2051 e 2055 Codice civile.

In punto alla responsabilità per infiltrazioni provenienti da un terrazzo - nella specie in pessime condizioni di manutenzione - secondo il consolidato orientamento riportato anche dall'Ordinanza della Cassazione civile 1188/2019 – infatti, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 Codice civile, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.

Responsabilità del condominio e del singolo
Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'articolo 1126 Codice civile. Qui il perito aveva individuato, quale ulteriore causa delle infiltrazioni, la condizione e vetustà della tubazione di scarico condominiale - parte comune dell'edificio ex articolo 1117 Codice civile, della quale risponde l'intero condominio, come specifica anche la sentenza della Cassazione civile 27154/2014 secondo cui le grondaie, così come i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, sono parti comuni dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile e pertanto le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione vanno ripartite tra tutti i condomini.

Responsabilità solidale impropria
Nella specie, dunque, sussiste una condotta colposa concorrente di diversi soggetti nella realizzazione dell'evento dannoso (soggetti responsabili a diverso titolo), legati da una responsabilità solidale cosiddetta impropria ai sensi dell'articolo 2055 Codice civile, come precisato dalla recente pronuncia della Cassazione civile 7044/2020, secondo cui il condominio per i beni e i servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'articolo 2051 Codice civile dei danni da queste causati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo.

Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno, provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La conseguenza della corresponsabilità in solido, di cui all'articolo 2055 Codice civile, comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l'intero il risarcimento da ciascuno dei co-obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Al condomino che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l'articolo 1227, comma 1, Codice civile, ma l'articolo 2055, comma 1, Codice civile, che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex articolo 2051 Codice civile, a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo.

La condanna
Per queste ragioni, entrambi i convenuti sono stati condannati a risarcire il danno patito da parte attrice per gli ammaloramenti presenti nell'appartamento provocati dalle infiltrazioni d'acqua piovana e per il mancato utilizzo dell'immobile, in concorso tra loro, nei rapporti interni in proporzione alle rispettive quote di responsabilità al 50%, e, nei loro rapporti interni, al 50% ciascuno.

Infine, sono stati anche condannati ad eseguire le opere di manutenzione necessarie per evitare future infiltrazioni d'acqua piovana: il condomino per le opere di manutenzione del suo terrazzo, mentre l'ente di gestione per le opere di manutenzione delle condotte di scarico delle acque meteoriche del condomino incassate nella muratura.