Per le dispersioni dell’impianto di riscaldamento paga anche chi si distacca

In caso di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato le spese per il consumo cosiddetto “involontario”, (cioè quelle dovute alle dispersioni), nonché quelle di conservazione dell'impianto, rimangono a carico del condomino distaccatosi. Si evince dall'articolo 1118, ultimo comma, del Codice civile secondo cui: «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Il fatto
Un condomino ha chiamato in causa il supercondominio di cui faceva parte (possedendo un appartamento), per conseguire: 1) la declaratoria di legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, già effettuato, con conseguente obbligo di contribuzione per le sole spese di conservazione della caldaia e del sistema idrico di conduzione del riscaldamento; 2) per l'annullamento della delibera assembleare che aveva negato l'autorizzazione al distacco e aveva approvato il consuntivo e il preventivo, con relativo piano di riparto, imputando al distaccato tutte ed indistintamente le spese di riscaldamento. Tra l'altro, eccepiva la condomina, all'assemblea erano stati convocati solo dei rappresentanti di scala e non tutti i condòmini in violazione dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Si è costituito in giudizio il supercondominio eccependo tra l'altro: l'improcedibilità della domanda per mancato espletamento del tentativo di mediazione obbligatorio (ex Dlgs 28/2010); la legittimità del riparto adottato, tenuto anche conto della data del distacco, successiva alla chiusura dell'esercizio oggetto del consuntivo.

Fallita la mediazione ed espletata la perizia la causa era decisa dal Tribunale di Roma con la sentenza 8386 del 2020, pubblicata il 10 giugno 2020, che ha dichiarato la legittimità del distacco, fermo l'obbligo per il distaccato di pagamento delle spese per i consumi involontari e di conservazione dell'impianto, ma ha respinto l'impugnazione della delibera assembleare.

I motivi della decisione e la disciplina nei supercondomini
Prima di tutto il Tribunale di Roma entra nel merito di una delle eccezioni del condòmino impugnante circa la legittimità dell'assemblea, puntualizzando che in un supercondominio, per l'approvazione del consuntivo e del preventivo e relativi riparti e per deliberare in ordine all'autorizzazione al distacco dall'impianto termico centralizzato, non è necessario convocare tutti i condòmini, ma solo i rappresentanti dei singoli condominii.

Ed infatti, nei supercondomìni, trova applicazione l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per il quale, quando i partecipanti sono complessivamente più di 60, ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma cinque, del Codice civile, il proprio rappresentante all'assemblea, per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile deve ritenersi rispettato tenuto conto che nella fattispecie i condòmini sono più di 60 e che sussiste un supercondominio. I rappresentanti avevano il potere di decidere tenuto conto che sia il distacco dall'impianto di riscaldamento sia l'approvazione del consuntivo e del preventivo (e relativi riparti) sono atti di ordinaria amministrazione, essendo finalizzati: «alla conservazione, alla utilizzazione e al miglior godimento della cosa, quale più comoda utilizzazione della stessa non sfociante né nell'innovazione, né nel mutamento di destinazione». Il supercondominio oggetto del giudizio è composto da quattro corpi di fabbrica denominati condominio A, B, C e D, che sono stati regolarmente convocati, per il tramite dei loro rappresentanti.

Il distacco dall’impianto e la valutazione degli eventuali danni
Quanto al distacco dall'impianto di riscaldamento, la perizia ha accertato che non sono derivati notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Il consulente tecnico ha chiarito che la potenza utile distaccata dall'interno 13 B, (cioè il calore emesso dai radiatori dell'appartamento dell'impugnante), è modesto rispetto alla potenza utile dell'impianto termico centralizzato al servizio di 415 appartamenti. Pertanto il distacco è da ritenersi tecnicamente fattibile.

Chi si distacca, resta comproprietario
Accertato che il distacco è legittimo devono rimanere a carico dell'impugnante le spese di manutenzione ordinaria e le spese di conduzione dell'impianto. Ed infatti, l'articolo 1118 del Codice civile - applicabile al caso in esame, trattandosi di distacco effettuato nel 2016 - consente di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato, ma il condomino resta comunque comproprietario del bene e in ogni caso potrebbe sempre decidere di riallacciarsi all'impianto centrale.

I diversi tipi di spese
Si deve ritenere che nel concetto di conservazione, richiamato dall'articolo 1118 del Codice civile, debbano farsi rientrare anche gli interventi di manutenzione finalizzati a mantenere l'impianto nelle condizioni di poter essere utilizzato. Si nota, tra l'altro, che l'articolo 1123 del Codice civile nel disciplinare il riparto delle spese condominiali distingue tra spese per la conservazione di cui al comma uno e s pese ripartite in base all'uso che ciascuno può farne, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa.

Nel primo caso ogni condomino deve contribuire pro quota parte in ragione del valore della sua proprietà, (quindi per il solo fatto di essere proprietario), fatta salva diversa convenzione. Nel secondo caso il criterio di ripartizione muta in funzione dell'utilizzo.

Le spese per i consumi involontari
Per tali motivi in relazione ai consumi involontari, cioè quei consumi che prescindono dal concreto utilizzo del condomino ma derivano dalla dispersione del calore nelle pareti e dell'impianto di conduzione, questi devono rimanere a carico anche del condomino distaccatosi, tenuto conto che la dispersione si verifica in ragione del fatto che l'impianto è strutturato per servire tutti gli appartamenti, a prescindere dal fatto che il condomino sia o meno allacciato alla rete di distribuzione.

Tecnicamente infatti il taglio della colonna montante/discendente annulla solo il calore utile ceduto dai radiatori all'appartamento prima del distacco, mentre rimane invariato il calore disperso nella rete di distribuzione dell'«acqua di caldaia alle utenze». Questo calore viene infatti disperso con le stesse modalità e quantità presenti prima del distacco dalle tubazioni dei circuiti dell'acqua di andata e ritorno (collettori, anelli di distribuzione, colonne montanti/discendenti) e viene ceduto in parte alle mura dei fabbricati ed in parte all'atmosfera.

Il calore involontario è pari alla differenza fra il calore utile totale misurato/consumato in tutto l'impianto termico ed il calore utile misurato/ceduto ai radiatori termici dei rispettivi appartamenti, somma di tutte le misure dei contatori installati sui satelliti periferici dei singoli appartamenti (Norma Uni 10200).

In questo contesto, il Tribunale di Roma ha ritenuto legittima la delibera assembleare che ha denegato il diritto al distacco, tenuto conto che il condomino che richiedeva di distaccarsi non ha dichiarato di voler compartecipare alle spese per la conservazione dell'impianto e quelle relative alle dispersioni e tenuto conto che il preventivo di spesa poteva essere ridiscusso in sede di consuntivo. Nel contempo ha accolto la domanda del condomino di accertamento della legittimità del distacco e di esenzione dalle spese di consumo ordinarie.