Il condominio parziale e la ripartizione delle spese

Una delle fattispecie, in ambito condominiale, che presentano delle evidenti peculiarità, è rappresentata dal cosiddetto condominio parziale. Figura analizzata dalla giurisprudenza la quale, per far fronte alle necessità quotidiane emergenti, ha applicato l'articolo 1123, comma 3 del Codice civile ai casi concreti.

La definizione di condominio parziale
La Suprema corte di Cassazione, con la sentenza 10483/2015, ha chiarito che è configurabile il condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (1117 Codice civile).

I presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio solo di una parte dell'edificio, ricavandosi dall'articolo 1123, terzo comma, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.

Le precedenti pronunce
Già diverso tempo fa, la Cassazione, con sentenza 7885/94, riconobbe autonomia all'istituto del condominio parziale, affermando che il condominio parziale raffigura una categoria radicata nell'esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza ed evidenziando come i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi, gli impianti di uso comune sono destinati all'uso non di tutto l'edificio ma di una sola parte.

La pronuncia più recente
Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma con la recente sentenza 6674/2020 pubblicata il 28 aprile 2020, una condomina citava in giudizio il condominio, impugnando una delibera assembleare ritenendo, in particolare, che fosse erroneo il «criterio di riparto in quanto la spesa era stata posta a carico dei soli condomini le cui unità si trovano nella proiezione verticale del lastrico interessato dai lavori per riparare la tubazione mentre la tubazione, la cui rottura aveva causato il danno, serviva tutto il condominio per cui l'esborso derivante dal danno avrebbe dovuto essere ripartito fra tutti i condomini».

La decisione
La sentenza in esame fa leva sulla ripartizione tra rapporti interni al condominio ed esterni verso terzi. Rileva il Tribunale di Roma, infatti, che non va confuso il rapporto che il condominio ha con i terzi posto che, in sede giudiziale, il condominio deve essere unitariamente considerato (ed al riguardo anche il c osiddetto condominio parziale non può agire separatamente ) e l'eventuale condanna va pronunciata nei confronti dell'ente di gestione nella sua configurazione unitaria.

Si pagano le spese solo se si utilizza il bene
Per quanto riguarda, invece, i rapporti interni tra condominio e condomini, «sono le disposizioni di legge o regolamentari a disciplinarne le modalità». Su queste basi, afferma il Tribunale, poiché il condominio è risultato soccombente nella sua interezza, il riparto deve essere effettuato sempre in base all'articolo 1123, comma 1, del Codice civile perché, «se il danno viene causato da un impianto destinato a servire solo una parte dell'intero fabbricato, il riparto deve essere effettuato solo fra i partecipanti che si servano dell'impianto».

Così se la tubazione, la cui rottura ha prodotto il danno serve solo parte dell'edificio (come emerso nella fase istruttoria del giudizio concluso con la sentenza in commento), solo i condomini che l'impianto utilizzano dovranno essere chiamati al pagamento pro quota dell'onere.

In passato, il Tribunale di Milano, con sentenza numero 8279 del 21 Luglio 2018, ha affermato che dalle situazioni di cosiddetto “condominio parziale” derivano implicazioni riguardanti la gestione e l'imputazione delle spese e, pertanto, non sussiste il diritto nemmeno a partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi e agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità