Cosa si può deliberare nell’assemblea del «condominio parziale»

Se un edificio è composto da tre scale distinte e autonome, il riferimento normativo è l'art. 1123 c.c., il cui testo così recita: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Ciò significa che se, ad esempio, occorre procedere alla manutenzione dell'ascensore della scala B, solo chi abita in questa scala è tenuto a partecipare alle relative spese
Non è solo una questione di spese; questa particolare fattispecie riguarda anche gli assetti proprietari e prende il nome di condominio parziale.
La Suprema Corte spesso afferma che «l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (tra le molte sentenze: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso» ( Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
Non solo l'onere economico ma anche le decisioni in tema di gestione e manutenzione delle parti comuni ad una sola parte dell'edificio –nel nostro esempio, la scala- devono essere prese da chi ne è il proprietario. Ed allora ci si chiede quali siano le competenze del condominio parziale, anche in ambito giudiziario.
La domanda che ci si pone è la seguente: i condomini del condominio parziale possono intervenire nella causa pendente in sostituzione dell'intero condominio se un bene del condominio è stato responsabile dei danni subiti da terzi?
Com'è noto, questa operazione è fattibile da parte del singolo: il condominio non ha personalità giuridica ed il condomino può sostituirsi per tutelare gli interessi.
Questo principio non vale per il condominio parziale. La decisione 2363/2012 che il condominio parziale «figura nata nella pratica per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale (per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati)” è infatti privo di legittimazione processuale a sostituire il condominio dell'intero edificio nell'impugnare per cassazione una sentenza di merito che abbia visto quest'ultimo come parte in una vicenda risarcitoria per i danni occasionati dall'esecuzione di un appalto conferito dall'intero condominio nella veste di committente, a nulla rilevando che come amministratore del condominio parziale ricorrente si presenti la stessa persona fisica investita del medesimo ufficio nel condominio dell'intero edificio». (Cass. 17 febbraio 2012 n. 2363).
La motivazione della sentenza è che se una decisione è assunta un gruppo, contro quella decisione possono agire i condomini in gruppo o il singolo, non anche, in nome e per conto di tutti, una sola parte di quel gruppo che ha competenza a deliberare solo per limitate materie e non anche in sostituzione di tutto il condominio.