Sono da dividere proporzionalmente le spese per il terrazzo di proprietà esclusiva

È illegittima la delibera con cui l'assemblea decida di non riconoscere contributi per i lavori di sistemazione del terrazzo di proprietà esclusiva avente la funzione di copertura dello stabile. Secondo il Codice civile, infatti, si tratta di spese che spettano per un terzo al condomino che ne abbia l'uso esclusivo e per due terzi ai proprietari dei piani sottostanti, restando a carico del proprietario soltanto quelle inerenti le parti del lastrico solare (o terrazza a livello) prive della funzione di copertura o tese al miglior godimento delle unità di cui siano il prolungamento. Lo precisa il Tribunale di Roma con sentenza n. 14555 del 10 luglio 2019.

Il caso concreto
Avvia la lite l 'assegnatario di un alloggio che, chiamando in causa il condominio, lamenta la necessità di lavori urgenti di riparazione sul terrazzo di pertinenza esclusiva costituente, nel contempo, copertura dei piani sottostanti. I condòmini riunitisi in assemblea straordinaria, prosegue, si erano opposti a ogni partecipazione alla spesa invitandolo a provvedervi da sé. Ma una delibera del genere, contesta l'uomo, era illegittima per violazione dell'articolo 1126 del Codice civile e andava dichiarata nulla o, almeno, annullata. Domanda accolta. Dai carteggi era emerso, premette il tribunale, che il terrazzo pur essendo di pertinenza esclusiva fungeva da copertura dei piani sottostanti e aveva realmente bisogno di riparazioni. La perizia, a conferma, rilevava vetustà della pavimentazione e distacco di piastrelle in numerosi punti tanto che si rendeva inevitabile, scriveva il tecnico, la rimozione e sostituzione del massetto di sottofondo per poter, poi, procedere alla posa di un nuovo strato di guaina impermeabile. Ciò nonostante, l'assemblea aveva rimesso ogni spesa ed iniziativa al proprietario del terrazzo tenuto conto – questa era la motivazione messa a verbale – che non erano state riscontrate infiltrazioni che potessero averne pregiudicato la funzione di copertura.

Il caso del terrazzo a livello
Delibera illegittima, conclude il tribunale di Roma, per aver espresso la volontà di non riconoscere contributi per i lavori di sistemazione del terrazzo in netto contrasto col Codice civile. A ben vedere, difatti, la terrazza – fungendo da copertura – poteva dirsi “a livello” ed è noto che, per consolidata giurisprudenza (Cassazione n. 22896/2013), le spese di riparazione, manutenzione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'articolo 1126 del Codice civile, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino che ne abbia l'uso esclusivo e di due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti.

Le spese del proprietario esclusivo
Ecco che a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo saranno unicamente le spese attinenti a quelle parti del lastrico del tutto avulse dalla funzione di copertura (parapetti o ringhiere) o quelle tese solamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà singola di cui le terrazze siano il prolungamento.

Le spese da dividere con i proprietari delle unità sottostanti
Tutte le altre spese, ordinarie o no, attinenti alle parti del lastrico solare avente funzione di copertura, andranno divise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare e i proprietari delle unità sottostanti nella proporzione indicata dal codice (Cassazione n. 16583/2012). E allora, nella fattispecie, il perno della controversia ruotava su una delibera chiaramente invalida avendo declinato totalmente ogni coinvolgimento condominiale per spese manutentive sull'erroneo presupposto che, non essendosi verificate infiltrazioni dal terrazzo, la funzione di copertura non era interessata dalle opere. Inevitabile, perciò, la soluzione abbracciata dal tribunale capitolino di annullare la delibera contestata e condannare il condominio a sobbarcarsi le spese del processo.