Spese per i terrazzi, è l’assemblea a decidere l’utilità per i singoli condòmini

Secondo la giurisprudenza di legittimità – su tutte la Cassazione con ordinanza 19779/17 – indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico e della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di nera legittimità rimesso al giudice attraverso l'impugnativa ex art. 1137 c.c.
Del resto – continua l'ordinanza – in tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuiti a contribuire alle spese in ragione dell'”utilitas” che la cosa da ricostruire o da riparare fornisce ai singoli appartamenti.
Il concetto è stato ribadito nella sentenza n. 5261/2019 del Tribunale di Milano – Dr. Manunta , pubblicata lo scorso 3 giugno e scaturita dall'impugnazione di una delibera – da parte di alcuni condomini – che aveva imputato i costi di ripristino di un terrazzo privato agli stessi proprietari delle unità sottostanti e ciò in contrasto – a loro parere – con un precedente accordo negoziale intercorso tra l'amministratore dello stabile e la ditta costruttrice dell'edificio per il risarcimento subito a seguito d'imperizia nello svolgimento dei lavori.
In sostanza, gli attori avevano chiesto in giudizio di far prevalere sulla delibera condominiale, l'indicazione contenuta nella transazione che avrebbe spartito i costi su tutti i condomini; sul punto, però, il Giudice ha rilevato che l'accoglimento di detta pretesa avrebbe implicato la modifica dei criteri di riparto dei costi sulla base di un accordo concluso dall'amministratore, nel caso, privo però di poteri, con un'evidente prevaricazione rispetto ai poteri assembleari.
Allo stesso modo, la pretesa di far gravare su tutti i condomini le spese di rifacimento di un terrazzo privato è infondata poichè gli attori avrebbero illegittimamente equiparato una terrazza a livello ad un tetto, desumendo dalla funzione di copertura, il connotato proprio delle parti comuni; in realtà, il terrazzo è di proprietà esclusiva ed essendo gli attori proprietari delle unità immobiliari immediatamente sottostanti, essi stessi sono tenuti a concorrere nella spesa.
La proprietà esclusiva del terrazzo, infatti, esclude - per sua stessa natura e definizione - che lo stesso possa qualificarsi parte comune e che quindi possano applicarsi i criteri validi per il tetto o per il lastrico solare; deve invece trovare applicazione, come d'altronde correttamente fatto nella delibera impugnata, il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c., norma specifica prevalente su quelle generali.
Per quanto riportato in premessa e cristallizzato dall'Ordinanza della Cassazione n. 19779/17, è stata anche rigettata la pretesa erroneità della ripartiaizone ex art. 1126 c.c., in quanto non avrebbe tenuto conto delle parti comuni che, in qualche misura, fruiscono della copertura offerta dal terrazzo e, conseguentemente, è stata confermata la ripartizione dei costi relativi al rifacimento della terrazza di proprietà esclusiva a carico dei soli condomini delle proprità sottostanti e non di tutta la compagine condominiale.