Ribellarsi alla servitù, lo può fare l’amministratore del condominio

Il latino si chiama negatoria servitutis ma vuol dire semplicemente che, in base all'articolo 949, I° comma, del Codice civile «Il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio».

L'interesse all'azione sussiste quando chi viene chiamato in giudizio, con atti concreti, abbia determinato una situazione di incertezza circa l'esistenza o meno di un diritto di servitù a vantaggio del proprio fondo (Cassazione civile, Sez. II, 03/11/2000, n. 14348).

L’interesse ad agire
L'interesse ad agire per «negare» l’esistenza di una servitù sussiste anche quando, pur non denunciandosi l'avvenuto esercizio di atti materiali lesivi della proprietà, a fronte di pretese di diritti reali affermate dalla controparte, si intenda far chiarezza con l'accertamento dell'infondatezza delle pretese (Cassazione civile n. 5569/2010).

L’ambito condominiale
Questa azione negatoria della servitù trova spazio, più di quanto non si ritiene, in ambito condominiale. Un recente caso di esercizio da parte di un proprietario di un fondo limitrofo ad un'area condominiale costituisce il presupposto intorno al quale la Suprema Corte di Cassazione ha precisato alcuni tasselli dell'istituto, sia in termini soggettivi che oggettivi, con l' ordinanza n. 31510 del 3 dicembre 2019 .

Legittimazione passiva dell'amministratore
In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell'amministratore del condominio a resistere a un’azione giudiziaria , in base all'art. 1131,2 comma, del Codice civil,e non incontra limiti e sussiste in relazione ad ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino in relazione alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all'uso comune di tutti i condomini.

La ragione è l'esigenza di facilitare la chiamata in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini.

Niente integrazione del contraddittorio
La legittimazione passiva dell’amministratore comporta quindi l'esclusione automatica della necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, in relazione all'esercizio da parte di un terzo o di un singolo condòmino dell'azione di negazione della servitù (al riguardo la Cassazione ha richiamato due sue precedenti sentenze: 919/2014 e 22911/2018).

Come liberare una “parte comune” dalle “scure” dell'azione negatoria
Anche in riferimento agli articoli 2728 e 2729 del Codice civile, se è pur vero che chi agisce per negare la servitù non ha l'onere di fornire, come nell'azione di rivendica, la prova rigorosa della proprietà, essendo sufficiente dimostrare di possedere il fondo in virtù di un titolo valido, tuttavia, rimane però tenuto a dimostrare di possedere il bene.

Per cui, più che astrattamente, un'area condominiale liberamente accessibile a terzi estranei ai condòmini in sé non consente di attribuire il possesso a soggetti identificati o identificabili, trattandosi di un’affermazione che contrasta il riconoscimento del possesso utili ai fini dell'esercizio dell'azione in considerazione.