Affitti, in caso di clausola risolutiva espressa non si può indagare sulla gravità dell’inadempimento

Chi agisce per la risoluzione del contratto deve provare solo la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, spettando al convenuto dimostrare l'adempimento. E se il locatore si sia avvalso della clausola risolutiva espressa, il giudice chiamato a pronunciarsi sulla risoluzione per inadempimento non sarà tenuto ad indagarne la gravità avendo le parti previamente definito l'innovazione o la modifica dell'immobile locato come seria alterazione degli equilibri negoziali. Lo stabilisce la sentenza del Tribunale di Roma 14593/2021.

La vicenda
In lite sono due Srl di cui l'una chiede lo sfratto per morosità all'altra per mancato pagamento di alcuni canoni. L'intimata, rilasciato l'immobile, oppone di aver domandato la riduzione del canone per via delle difficoltà legate all'emergenza epidemiologica e poi comunicato il recesso per impossibilità temporanea di adempiere. Era, in sostanza, incolpevole del debito maturato. Il Tribunale, però, cessata la materia del contendere, dichiara la risoluzione del contratto.

Nell'iter per la convalida di sfratto, ricorda, sono ammissibili sia le pronunce costitutive di risoluzione che di semplice accertamento come quelle inerenti la risoluzione della locazione per effetto di clausola risolutiva espressa di cui il locatore dichiari di avvalersi. Andava appurato, allora, se la clausola risolutiva espressa richiamata fosse valida ed idonea a far dichiarare la risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato o, in caso contrario, se potesse dirsi grave tale inadempimento.

La clausola risolutiva espressa
È noto, del resto, che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale dovrà soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore sarà gravato dell'onere di dimostrare il fatto estintivo della pretesa ossia l'avvenuto adempimento (Cassazione, sezioni Unite, 13533/2001). La proprietaria, quindi, aveva assolto il suo onere producendo il contratto registrato da cui emergeva sia l'insorgenza e la scadenza dell'obbligo di pagamento del canone che la stipula di una valida clausola risolutiva per l'inottemperanza.

E ove il locatore si sia avvalso della clausola risolutiva espressa, il giudice non può indagare sulla gravità dell'inadempimento avendo le parti previamente stabilito che l'innovazione o la modifica del bene locato comportino un'alterazione dell'equilibrio giuridico economico del contratto. In ogni caso, conclude il Tribunale, la convenuta non aveva formulato una difesa meritevole di accoglimento considerato che l'articolo 1218 del Codice civile pone a carico del debitore inadempiente una presunzione di colpa anche se si controverta di clausola risolutiva espressa. Spettava alla conduttrice, perciò, provare l'impossibilità di adempiere per causa ad essa non imputabile e non poteva dirsi esente da responsabilità soltanto per aver sostenuto (senza dimostrarlo) di esser stata bloccata dai vincoli di contenimento.

Va, infatti, sempre provato in maniera dettagliata il nesso fra osservanza delle misure ed inadempimento. Ebbene, nella vicenda, non era stato allegato né provato il rapporto tra i limiti governativi ed il tipo di attività svolta nell'immobile. Invero, marca il giudice, un rilievo alle difficoltà economiche del debitore è stato riconosciuto dall'articolo 91 del Dl 18/2020 (convertito in legge 27/2020) –giustificando i mancati o ritardati pagamenti di canoni maturati durante la vigenza delle misure – ma ciò non consente una totale e definitiva sospensione dei pagamenti anche a fine lockdown e dopo la ripresa delle attività commerciali.

L’obbligo del canone prescinde dalla produttività
In definitiva, il decreto Cura Italia, nel prevedere un'esclusione della responsabilità del debitore incide sull'obbligo dell'inadempiente di risarcire il danno causato dal tardivo o mancato adempimento ma non lo libera dai vincoli contrattuali né li estingue. Il rimedio dell'eccessiva onerosità sopravvenuta, poi, è incompatibile con la conservazione del contratto. Ancora, la causa del contratto di locazione, anche commerciale, non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi essendo il locatore tenuto a garantire solamente che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito, ma non che l'uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore. Per queste ragioni, il Tribunale di Roma dichiara risolto di diritto il contratto locatizio con condanna alle spese processuali.