Contratto di locazione senza Ape? L'accordo è comunque valido

Contratto di locazione senza Ape? L'accordo è comunque valido
La mancanza dell'attestato di prestazione energetica non comporta la nullità del contratto di locazione. È quanto deciso dal Tribunale di Milano con la sentenza 11 maggio 2017, n. 5308.
Nel caso in oggetto, il locatore ha chiesto lo sfratto per morosità in seguito al mancato pagamento di cinque mensilità da parte della conduttrice. Quest'ultima si è opposta alla convalida, sostenendo che il contratto di locazione, pur essendo regolarmente registrato, è da considerarsi invalido in quanto non vi è allegato l'Ape, l'attestato di prestazione energetica che, attraverso una scala di dieci lettere, descrive le caratteristiche energetiche dell'abitazione.
Il giudice milanese ha osservato come “l'articolo 15, comma 9, del Dlgs 192/2005 prevede che il proprietario che non doti, in caso di nuovo contratto di locazione, l'immobile di un attestato di prestazione energetica, ai sensi dell'articolo 6, comma 2, del decreto in questione, è esposto ad una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro”. Non è però contemplata dalla legge l'invalidità del contratto nel caso di mancato adempimento da parte del proprietario dell'obbligo di cui all'articolo 6, comma 2, dello stesso decreto.
Per questo motivo, il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione avanzata dal proprietario, richiamando i principi di diritto affermati dalla Corte di Cassazione (13533/2001) in tema di ripartizione dell'onere della prova in materia di inadempimento delle obbligazioni contrattuali, per i quali “(...) il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”. Il proprietario ha fornito le prove richieste, producendo copia del contratto di locazione regolarmente registrato, a differenza della conduttrice che non ha saputo giustificare il mancato pagamento dei canoni.
Infine, riguardo alla somma, pari a 300 euro, che la conduttrice ha versato al geometra per l'ottenimento dell'attestazione energetica, il giudice ha deciso che tale importo va detratto dal totale dovuto al proprietario dell'immobile.