Disdetta della locazione: per il rinnovo tacito non basta la permanenza dell’inquilino nell’immobile

Con l'ordinanza 708/2021, pubblicata il 18 gennaio 2021, la Cassazione si è pronunciata sui presupposti affinchè si possa ritenere rinnovato il contratto di locazione nel caso in cui, dopo la disdetta inviata dal locatore al conduttore, quest'ultimo continui a detenere l'immobile locato.

La vicenda
La disputa giudiziaria origina dal giudizio promosso dal proprietario di un immobile concesso in locazione, che era stato adibito ad uso commerciale, il quale chiedeva al Tribunale che venisse dichiarato lo sfratto per morosità dei conduttori con contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e non pagati. Nel caso di specie, circa dieci anni prima dell'instaurazione del giudizio, il locatore aveva inviato ai conduttori la disdetta del contratto di locazione, che non aveva avuto seguito, essendo, questi ultimi, rimasti nel godimento dell'immobile.

Le pronunce di merito
Costituendosi in giudizio, i conduttori si opponevano allo sfratto, sostenendo che il rapporto di locazione era stato risolto con la disdetta e che il contratto si era trasformato in una locazione ad uso abitativo per il periodo successivo. Il Tribunale accoglieva la tesi della proroga del contratto sostenuta dal locatore, ordinando ai conduttori lo sfratto per morosità. La decisione di primo grado veniva confermata dalla Corte di appello, chiamata a pronunciarsi sul ricorso proposto dai conduttori, la quale osservava che la proroga del rapporto derivava da una serie di indici quali, la prosecuzione della detenzione, il pagamento dei canoni e la richiesta del locatore di registrare il vecchio contratto.

La pronuncia di legittimità
Inoltre, secondo i giudici di appello, poiché le conduttrici avevano la residenza o il domicilio altrove nessuna trasformazione della locazione da commerciale ad abitativa poteva essere configurata. La vertenza giungeva, così, all'esame della Cassazione a seguito del ricorso promosso dai conduttori, la quale lo riteneva infondato, ribadendo il principio secondo cui «la rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell'articolo 1597 Codice civile, postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicchè, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto» (Cassazione 10946/2003; Cassazione 257/2006; Cassazione 8833/2007; Cassazione 13886/2011; Cassazione 2373/2016).

I requisiti per la prosecuzione tacita
Il suddetto principio, hanno concluso i giudici di legittimità, è stato correttamente applicato dalla Corte di appello con la decisione impugnata non avendo, essa, ritenuto sufficiente ai fini della tacita rinnovazione della locazione, la mera continuazione della detenzione dell'immobile da parte dei conduttori e il pagamento del canone, ritenendo, invece, prorogato il contratto originario, per effetto della richiesta del locatore all'agenzia delle Entrate della registrazione del contratto originario e rilevante la circostanza che le conduttrici avevano continuato ad esercitare nell'immobile locato l'attività commerciale originaria. In altri termini, secondo i giudici della Cassazione, ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione, dopo la disdetta, non è sufficiente la prosecuzione del rapporto o che il locatore continui a percepire il canone, ma è necessario un comportamento da parte di quest'ultimo di segno contrario alla volontà manifestata in precedenza con la disdetta inviata al conduttore.