Locatore e conduttore solidalmente responsabili per l'incendio verificatosi nell'immobile locato

Un soggetto chiamava in giudizio la proprietà di un immobile dell'edificio confinante per chiedere il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'incendio ivi verificatosi; l'incendio si era propagato dalla proprietà confinante sino all'immobile dell'attore, rendendolo inagibile. La convenuta eccepiva che l'immobile, al momento dell'evento, nonostante fosse stato alienato alla società convenuta, era ancora in possesso di altra società sua locataria che all'interno dell'immobile svolgeva la proprie attività.

La valenza probatoria del verbale dei Vigili del fuoco
La sentenza del Tribunale di Milano 8480/2020, emessa all'esito della vicenda, ritrovava la presumibile causa dell'incendio come descritta nel verbale dei vigili del fuoco intervenuti che, dotato di fede privilegiata riguardo ai fatti caduti sotto l'immediata osservazione degli operanti e delle attività da questi compiute, rimane valido per il resto quale strumento probatorio liberamente apprezzabile dal giudice, in correlazione con le emergenze probatorie di causa(Cassazione 27314/2017).

Emergeva, quindi, che l'incendio si era propagato anche alla palazzina adiacente dove era ubicato l'appartamento dell'attore e che lo stesso era stato originato da un corto circuito dell'impianto elettrico ed alimentato dal materiale cartaceo e di legno; non emergendo, però, tuttavia se tale corto fosse dipeso da un vizio dell'impianto o piuttosto dall'imperizia dell'utilizzatore nella fase di smontaggio.

I danni prodotti dal bene locato
Come noto, in tema di danni da cose in custodia ex articolo 2051 Codice civile, originati da un bene immobile condotto in locazione, può sussistere tanto la responsabilità del proprietario dell'immobile quanto del conduttore, a seconda se i pregiudizi siano derivati dal difetto dell'impianto o piuttosto da una negligente utilizzazione di esso da parte del conduttore. Inoltre in tema di responsabilità civile per danni provocati da incendio, nella produzione dell'evento dannoso assumono concorrente rilevanza tutte le cause che abbiano determinato la diffusività e la propagazione del fuoco, e non soltanto i fattori che ne abbiano cagionato l'innesco (Cassazione 25422/2019), e pertanto, nel caso in esame, anche la presenza di materiale infiammabile lasciato in loco dalla conduttrice.

Doveva, quindi, ritenersi applicabile nel caso di specie il principio secondo cui i danni derivati a terzi dall'incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia prevista dall'articolo 2051 Codice civile si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell'immobile dell'agente dannoso. Ne consegue che, ove sia rimasta ignota la causa dello sviluppo dell'incendio, la responsabilità civile per i danni conseguenti ridonda non a carico del terzo, bensì del proprietario e del conduttore, potendo la presunzione di responsabilità del custode essere superata solo con la prova del caso fortuito(Cassazione 23945/2009).

A nulla rilevava, peraltro, al fine di escludere la solidale responsabilità del proprietario nei confronti del terzo, la circostanza per la quale il locatore non avrebbe mai ricevuto la consegna materiale del bene dopo averlo acquistato per averlo concesso in locazione: compete infatti comunque al proprietario-locatore l'obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza e sul buon funzionament o degli impianti (Cassazione 16422/2011; 13881/2010).

La condanna in solido
Del resto, se è vero che il locatario era a conoscenza dello stato dell'immobile e quindi anche degli impianti, in quanto gestiva presso lo stesso la propria attività culturale, anche il locatore in sede di acquisto aveva dichiarato, in relazione al prezzo convenuto che si trattava di immobile in cattive condizioni di conservazione e manutenzione, bisognoso di notevoli interventi di manutenzione e ristrutturazione nonché di ammodernamento: ciò che, a maggior ragione, avrebbe dovuto indurre la proprietaria a verificare lo stato e la sicurezza del bene prima di concederlo in uso.

Di conseguenza, sia il locatore che il conduttore sono stati condannati a risarcire in solido, ovvero ciascuno per l'intero, i danni materiali provati subiti dall'attore nonché al ristoro del danno da lucro cessante per non avere potuto disporre dell'immobile, in particolare al fine di locarlo, dall'inagibilità dello stesso fino alla sua riparazione, non essendo invocabile l'articolo 1227 Codice civile per non avere l'attore provveduto prima alla sistemazione dell'appartamento.