Il locatore risponde per l'abuso del conduttore?
Il proprietario che abbia ceduto in locazione il fondo rimane responsabile per le opere abusive realizzate dal conduttore? In quale modo può, eventualmente, tutelare la propria posizione evitando che l'amministrazione assuma provvedimenti che possano danneggiarlo? Il proprietario-locatore può difendersi sostenendo di aver diffidato il conduttore ad eliminare l'opera abusiva? Sono questi gli interrogativi a cui deve rispondere il Consiglio di Stato.
Il conduttore realizza un abuso
Il comune, nel corso di un accertamento, rilevava la costruzione abusiva di un manufatto, attualmente al rustico. Il terreno su cui insisteva l'immobile abusivo era di proprietà di una società che lo aveva ceduto in affitto con contratto agrario. L'amministrazione ordinava al conduttore di sospendere i lavori e, con successiva ordinanza, ingiungeva di procedere alla demolizione delle opere abusive. A seguito di un successivo sopralluogo, l'amministrazione accertava che lo stabile era stato completato, ovviamente in assenza di titoli autorizzativi. A questo punto, l'amministrazione comunicava l'avvenuta l'inottemperanza all'ordine di demolizione anche alla società proprietaria-locatrice e, in mancanza di adempimento, procedeva all'acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale. La società proprietaria cercava di "salvarsi in corner" presentando un ricorso con cui chiedeva l'annullamento dei provvedimenti amministrativi in suo danno.
Il verdetto
Il TAR Campania , Napoli, Sez. VIII, con la sentenza n. 405 del 21 dicembre 2011, respingeva il ricorso ritenendo che la società proprietaria non avrebbe provato "in maniera inequivoca e al di fuori di ogni ragionevole dubbio la sua estraneità all'abuso".
Il proprietario non si dava per vinto e proponeva appello sostenendo di essersi attivato chiedendo al Comune, a tempo debito, ad adottare i provvedimenti opportuni. La questione veniva decisa dalla sesta sezione del Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 147 dell'11 gennaio 2018, confermava il verdetto di primo grado.
A quali condizioni il locatore può farla franca
In linea di principio, rileva il Consiglio di Stato, il contratto di locazione del fondo non fa venir meno, in capo al proprietario-locatore, l'onere di provvedere alla vigilanza sull'attività del conduttore (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16422 del 27 luglio 2011). Il proprietario del suolo, non autore dell'abuso e non committente delle opere, può ritenersi corresponsabile dell'abuso ove emerga un suo coinvolgimento doloso o colposo nella realizzazione delle opere abusive; ove egli non sia nella condizione di avere la materiale detenzione del bene, è tenuto ad attivarsi per l'eliminazione dell'abuso e il ripristino della situazione originaria dei luoghi (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 3897 del 7 agosto 2015, n. 3897 e sentenza n. 2211 del 4 maggio 2015; id., Sez. V, sentenza n. 3565 dell'11 luglio 2014).
Diffide e risoluzione del contratto evitano l'acquisizione
Rischia grosso il proprietario-locatore che ha tenuto un comportamento inattivo, limitandosi a dissociarsi dal comportamento del conduttore. Chi vuole rimanere esente da responsabilità, spiega il giudice d'appello, deve attivarsi e fare il possibile per eliminare l'abuso. In che modo? Non basta denunciare il conduttore, occorre farsi parte diligente, proporre diffide e, al limite, anche una domanda di risoluzione giudiziaria per inadempimento contrattuale. In sostanza, il proprietario, deve dimostrare di aver fatto tutto quanto il possibile per collaborare con l'amministrazione.
Nel caso in esame, il proprietario-locatore, nei tre anni successivi all'ordine di demolizione, si è limitato ad inviare una nota con cui diffidava il conduttore a desistere dalla realizzazione di lavori edili sul fondo e, allo stesso tempo, invitava l'amministrazione ad effettuare le relative verifiche. Tale comportamento, secondo il Consiglio di Stato, non è sufficiente a dimostrare l'estraneità ai fatti contestati.
