Locazioni commerciali: è il locatario che deve verificare l’idoneità dell’immobile

È il conduttore di un bene ad uso commerciale a dover verificare se le sue caratteristiche siano adeguate per svolgervi l'attività desiderata ed ottenere le relative autorizzazioni. Se non le ottenga, quindi, non scatterà alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore pure se il diniego sia dipeso proprio dalla peculiarità dell'immobile. La particolare destinazione rileverà – come condizione di efficacia, presupposto o contenuto dell'obbligo del locatore – soltanto se espressamente pattuita, non essendo sufficiente che nel contratto se ne enunci l'uso o se ne riconosca l'idoneità. Lo scrive il Tribunale di Roma con sentenza 9098 del 10 giugno 2020.

La vicenda
È un Condominio a chiedere la convalida dello sfratto per morosità nei confronti della società cui aveva locato un immobile ad uso commerciale. In realtà, si difende la ditta, le era subentrata per cessione d'azienda una Srl che si era vista costretta a tagliare ogni rapporto per l'inidoneità all'uso commerciale del bene, risultato di categoria A2 quindi abitativo. Il locale, poi, difettava di autorizzazione per l'esposizione delle vetrine e per l'affissione dell'insegna. Di qui, la pretesa della conduttrice di ottenere la risoluzione del contratto per colpa del condominio che le avrebbe fittato un bene inidoneo all'uso concordato. Ordinato il rilascio e mutato il rito, il Tribunale accoglie le pretese del condominio.

La decisione
Il mancato pagamento dei canoni provocava la risoluzione di diritto della pattuizione per grave inadempimento della società. Quanto, invece, alle caratteristiche del bene, ricorda che una destinazione particolare tale da richiedere che sia dotato di precisi connotati e ottenga specifiche licenze rileva come condizione d'efficacia, presupposto o contenuto dell'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento in relazione all'uso convenuto solo «se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore» (Cassazione 14731/2018).

La verifica dell’idoneità del bene
Del resto, prosegue il Tribunale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo «grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’ attività e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene» (Cassazione 13395/2007). È perciò necessario che le parti deducano in condizione (o prevedano espressamente come obbligo del locatore) sia la possibilità che al bene siano apportate le modifiche occorrenti per potervi svolgere l'attività prevista che il fatto che presenti le condizioni funzionali al rilascio delle autorizzazioni amministrative.

In via di principio, allora, può affermarsi che non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e, di riflesso, qualora non riesca ad ottenerle, nemmeno sarà configurabile una responsabilità per inadempimento in capo al loc atore, a prescindere dalla circostanza che il diniego dipenda dalle peculiarità del bene. Nella fattispecie, inoltre, il contratto escludeva dai motivi di recesso il diniego delle autorizzazioni o concessioni richieste dalle leggi per lo svolgersi dell'attività del conduttore. Inevitabile, pertanto, la decisione del Tribunale di Roma di dichiarare risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione commerciale intercorso con il condominio e confermare l'ordinanza di rilascio del bene con condanna al pagamento dei canoni di locazione insoluti.