Spetta all’inquilino la verifica sull’idoneità dell’immobile locato
Se non risulta possibile in pratica il rilascio di licenze amministrative per lo svolgimento di attività commerciale non può per questo rivalersi sul locatore
Nel contratto di locazione relativo ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Questo è il principio appena espresso dalla Cassazione con la ordinanza 17911 depositata in cancelleria il 27 agosto 2020.
Va chiarito che si cerca un immobile caratteristiche precise
A tal fine, è stato argomentato che la destinazione particolare dell'immobile - tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche, ovvero che sia idoneo a conseguire importanti licenze amministrative – diventa rilevante per il locatore solo se di tale caratteristica lo stesso si sia fatto garante in sede contrattuale, esplicitandolo espressamente.
Viceversa, non assume alcuna rilevanza di sorta la clausola di stile contenuta in un contratto di locazione con cui viene enunciato genericamente l'astratta idoneità dell'immobile, peraltro, riferibile al conduttore (in punto, sono state richiamati i seguenti precedenti: Cassazione 14731 /2018; conforme 1735/2011).
Non risponde il locatore per mancate autorizzazioni
In effetti, a norma degli articoli 1575 e 1576 Codice civile il locatore è solamente obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, a garantirne il pacifico godimento e a eseguire tutte le riparazioni necessarie.Dunque, l'ipotetico diniego da parte della pubblica amministrazione delle autorizzazioni o licenze necessarie per la destinazione dell'immobile locato a una determinata attività commerciale non integra un inadempimento da parte di quest'ultimo, a meno che questi non ne avesse espressamente garantito il rilascio.
Solo in questo ultimo caso si potrebbe assumere che la locazione sia nulla, per giuridica impossibilità dell'oggetto, siccome non sarebbero conseguibili i provvedimenti amministrativi di autorizzazione occorrenti all'utilizzazione o alla trasformazione del bene secondo le esigenze dell'uso convenuto.
