Danni da cosa in custodia: al risarcimento possono concorrere condominio e locatore

Nella vita condominiale, spesso, i rapporti tra amministratore e proprietari si arricchiscono di vicende che nascono dai legami contrattuali che questi ultimi hanno instaurato, a loro volta, con i conduttori degli immobili siti in condominio. In particolare, se la materia condominiale in senso stretto può dirsi di quasi esclusiva competenza del proprietario, stessa cosa non può dirsi quando si parla di r isarcimento del danno da cose in custodia. In particolare, quando il danno sia causato all'immobile locato e la causa sia da attribuire sia alle parti comuni che alla proprietà esclusiva.E' il caso affrontato recentemente dal Tribunale di Foggia, con la sentenza 746 del 3 giugno 2020.

I fatti
Il conduttore di un immobile citava in giudizio sia il proprietario che il condominio, in persona del suo amministratore, chiedendo che il Giudice accertasse l'obbligo solidale in capo alle controparti, di eseguire dei lavori necessari sia nelle parti comuni che all'interno dell'unità immobiliare condotta in locazione.

In particolare, l'attore lamentava di aver subito danni da infiltrazione, non risolti nonostante un atto transattivo tra conduttore e condominio. Si premetteva che, al momento della stipula del contratto di locazione, l'immobile si presentava necessitante di interventi che il conduttore avrebbe effettuato a sua cura e spese salvo detrarli dagli importi dovuti per il canone di locazione da pagare al proprietario.

La responsabilità da cose in custodia
L'azione introdotta era tesa a far valere una responsabilità da cosa in custodia, come prevista dall'articolo 2051 del Codice civile. Si tratta di una responsabilità di tipo oggettivo in virtù della quale chi agisce ha “solo” l'obbligo di dimostrare il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno. Mentre, al contrario, al custode spetta l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, idoneo a «recidere il nesso di causalità tra custodia della res e pregiudizio» (Cassazione civile 30775/2017).

In generale, il custode ha un obbligo di provvedere, in quanto tale, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa custodita. Nel caso specifico, era emerso che il condominio era sì intervenuto, ma gli interventi posti in essere dalla ditta incaricata, oltre che non risolutivi, si erano dimostrati eseguiti non a regola d'arte, coma accertato dalla Ctu disposta in corso di causa.

Sulla base della consulenza tecnica d'ufficio, quindi, si accertava che le cause dell'infiltrazione persistevano e impedivano al conduttore «e alla sua famiglia di godere appieno dell'immobile condotto in locazione». Accertati i danni di provenienza dalle parti comuni, il condominio, in forza del richiamato dovere di custodia di cui all'articolo 2051 del Codice civile, risultava responsabile.

La responsabilità del locatore
A questo punto, tuttavia, per il Tribunale di Foggia, la responsabilità da cosa in custodia andava estesa anche al proprietario dell'immobile, nonostante lo stesso fosse “goduto” dal conduttore. Infatti, si legge in sentenza, «malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una detenzione di questo tipo non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere di custodia spettanti al proprietario locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata» (Cassazione Civile, sentenza 15372/2010).

Sulla base di queste motivazioni, la domanda dell'attore veniva accolta e sia il condominio che il proprietario dell'immobile locato venivano condannati all'esecuzione di tutti i lavori necessari, sia nelle parti comuni che all'interno dell'appartamento danneggiato, così da eliminare in via definitiva le cause di infiltrazione lamentate.