Affitto, l’inquilino moroso deve pagare i canoni fino alla riconsegna dell’immobile
E’ la cosiddetta “condanna in futuro”. Con essa l’ordinamento tutela in maniera rafforzata il creditore, prima ancora che si verifichi l’inadempimento
Il provvedimento di convalida di sfratto per morosità ha il contenuto sostanziale di una sentenza di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore ed ha attitudine al giudicato formale e sostanziale (Corte di Cassazione 26508/2009).
Canoni a scadere oltre lo sfratto
A partire da questo assunto, costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione di cui all'articolo 664 codice procedura civile, la richiesta di condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato (Tribunale di Roma, sentenza 19551/2019 del 10 ottobre 2019) .
Si tratta di una ipotesi specifica di condanna cosiddetta “in futuro”, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento contro il debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (Cassazione civile 11603/2005).
Il conduttore in “stato di mora”
Il conduttore, in mora nella restituzione della cosa locata, è tenuto, infatti, ai sensi dell'articolo 1591 codice civile, a dare al locatore, fino alla riconsegna, il corrispettivo convenuto inclusi quindi gli adeguamenti annuali che siano pattuiti con valida clausola di aggiornamento. (Cassazione civile 891/1996). In altri termini, si rileva come la “costituzione in mora” del conduttore permanga per tutto il tempo in cui questi rimane nella detenzione del bene (Cassazione civile 10926/2018).
Locazioni commerciali e indennità di avviamento
Il principio si applica anche in tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali. Anzi, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato, ai sensi dell'articolo 1591 codice civile, al pagamento del corrispettivo rapportato al canone legalmente dovuto, sostituendosi questo importo, anche in tale fase di ultrattività del rapporto, a quello contrattuale eventualmente convenuto in contrasto con la legge (Cassazione civile n. 22924/2012)
