Contratto d’affitto risolto: l’inquilino paga tutti i canoni sinché non se ne va

In un giudizio di risarcimento danni da ritardata restituzione di un immobile, la prova dell'avvenuto pagamento del canone incombe sul conduttore ed il bene va restituito al termine del rapporto locativo al locatore che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione a titolo di risarcimento, salvo il maggior danno.

Lo ha chiarito il Tribunale di Roma nella sentenza n°17881 del 2019 , richiamando la pronuncia della Cassazione n. 9199 del 2003. Il proprietario di un immobile aveva stipulato un contratto di locazione ad uso non abitativo con facoltà di recesso del conduttore e canone d'affitto mensile fissato in euro 800 pari ad euro 9.600 annui.

Data l'irregolarità nel versamento delle mensilità e l'occupazione senza titolo dell'immobile nonostante una comunicazione di rilascio volontario, il proprietario chiamava in giudizio il conduttore chiedendone la condanna al pagamento di una indennità di occupazione pari a euro 2.550,00 e della somma di euro 1.191,00 per rate condominiali non pagate ed euro 288,00 per l'imposta di registrazione e di risoluzione contrattuale. Per un totale di euro 4.029,11 oltre all'indennità di occupazione in misura pari al canone di locazione fino al momento dell'effettivo rilascio.

La risoluzione anticipata
Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda del locatore in quanto, dalla documentazione prodotta dalla parte ricorrente, era dimostrato che il conduttore aveva comunicato con raccomandata, ai locatori, la propria volontà di sciogliersi anticipatamente dal vincolo contrattuale.

Questa comunicazione, qualificabile in termini di proposta risolutiva del contratto di locazione, è risultata esplicitamente accettata dalla parte locatrice dimostrando che l'accordo locativo sera venuto meno, mancando una prova della restituzione dell'immobile alla parte proprietaria.

L’onere della prova
I giudici, richiamando la pronuncia della Cassazione n°9199 del 2003, hanno ricordato che in un giudizio di risarcimento danni da ritardata restituzione dell'immobile, ex art. 1591 cod. civ., l'onere della prova relativo all'avvenuto pagamento del canone ed alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale sia stata la causa della sua cessazione, e che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione a titolo di risarcimento, salvo il maggior danno.

Inoltre, in sintonia con la pronuncia della Cassazione n°7776 del 2004, in un giudizio di rilascio per finita locazione, l'onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore.

Avendo il recesso il valore di una proposta di risoluzione anticipata del contratto, sussisteva l'obbligo, per il conduttore in mora, di pagare il corrispettivo convenuto in contratto.

La quantificazione del canone dovuto nella mora
Da ciò, la condanna, da parte del Tribunale al versamento, da parte del resistente, della somma di € 2.550,00 per indennità di occupazione oltre alle mensilità successive nella misura pari al canone di locazione) fino al rilascio dell'immobile.

L'art. 1591 c.c., infatti, forfetizza il risarcimento del danno da ritardata restituzione dell'immobile locato rinviando al canone pattuito.

In materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto contrattualmente e giudizialmente, l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire con il rilascio del bene stesso (Cass. Sez. VI-3, ordinanza n. 10926 del 7 maggio 2018).

Inoltre, il Tribunale ha condannato il conduttore al pagamento del 50% dell'imposta di registro ed al rimborso, ai ricorrenti, delle rate condominiali nella misura di euro 1.191,11 e per quota parte della imposta di registrazione e risoluzione del contratto. Dal documento contrattuale risulta, infatti, che tali spese condominiali risultavano interamente a carico della parte conduttrice.