Quotidiano del Condominio

  • 10 Mar 2014
  • La comunicazione del verbale assembleare

    Alberto Celeste
  • Fonte: Consulente Immobiliare

    I giudici di legittimità hanno, di recente, ritenuto che, con la prova dell'avvenuto recapito, all'indirizzo del condomino assente, della lettera raccomandata contenente il verbale dell'assemblea condominiale, sorge in capo al destinatario la presunzione, iuris tantum, di conoscenza posta dall'art. 1335 cod. civ. e, conseguentemente, scatta il dies a quo per l'impugnazione della deliberazione stessa, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ.; sul punto, la riforma della normativa condominiale, entrata in vigore il 18 giugno 2013, con particolare riferimento agli assenti, continua a non prescrivere alcuna forma particolare per la comunicazione idonea a far decorrere il predetto termine per l'impugnazione, anche se la prassi ha individuato sostanzialmente tre forme di comunicazione: consegna a mano con sottoscrizione di ricevuta, invio per raccomandata (con o senza ricevuta di ritorno), e notifica tramite ufficiale giudiziario.

    La fattispecie affrontata dalla Suprema Corte
    Il caso concreto deciso, di recente, dalla Corte di Cassazione , sent. n. 22240 del 27 settembre 2013 (Sez. VI, sia pure deliberando con una motivazione in forma semplificata), offre lo spunto per alcune riflessioni, di sicura rilevanza pratica, in materia di comunicazione del verbale assembleare, tematica, quest'ultima, non toccata, contrariamente a quanto sarebbe stato opportuno, dalla riforma della normativa condominiale (legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013).
    La causa prendeva le mosse da un'impugnazione di una deliberazione promossa da un condomino, cui il condominio resisteva eccependo, preliminarmente, l'inammissibilità della domanda per intervenuta decadenza, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., essendo stata proposta oltre i trenta giorni dalla data in cui il verbale dell'assemblea, spedito a mezzo lettera raccomandata, era giunto all'indirizzo del destinatario.
    L'adìto Tribunale aveva dichiarato l'intervenuta decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione assembleare relativamente alla domanda di annullamento ivi formulata, verdetto sostanzialmente confermato dalla Corte d'Appello, la quale aveva rilevato, in proposito, che l'impugnativa era tardiva, essendo stata proposta oltre il termine di trenta giorni dal giorno in cui la missiva contenente il verbale era giunta all'indirizzo del condomino, non valendo come dies a quo il diverso termine in cui il plico era stato ritirato dal destinatario.
    Il condomino allora proponeva ricorso per cassazione, contestando di avere avuto legale conoscenza della deliberazione assembleare nel giorno in cui il plico raccomandato, contenente il verbale dell'assemblea, era giunto al suo indirizzo, giacché questa conoscenza si sarebbe realizzata soltanto successivamente con il ritiro del plico.
    I giudici di legittimità hanno ritenuto, invece, che il motivo fosse infondato perché, con la prova dell'avvenuto recapito, all'indirizzo del condomino assente, della lettera raccomandata contenente il verbale dell'assemblea condominiale, sorge in capo al destinatario la presunzione, iuris tantum, di conoscenza posta dall'art. 1335 cod. civ. e, conseguentemente, scatta il dies a quo per l'impugnazione della deliberazione stessa, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ.

    In pratica, la Suprema Corte applica alla comunicazione del verbale assembleare al condomino assente la disciplina contemplata per gli atti unilaterali ricettizi di cui al citato art. 1135 cod. civ, a tenore del quale "la proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia".

    Il termine di decadenza per l'impugnazione
    Al riguardo, va sottolineato che la legge 220/2012 - a parte la problematica della forma di introduzione del giudizio - mantiene sostanzialmente la portata precettiva dell'art. 1137 cod. civ.: il vecchio testo, al comma 3, prevedeva che "il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti", mentre la nuova versione, al comma 2, prescrive che "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti".

    Il legislatore, dunque, ha sempre a cuore le fondamentali esigenze di certezza delle situazioni giuridiche nascenti dagli atti di gestione del condominio, per cui, decorso il termine perentorio ivi previsto, la validità della deliberazione non potrebbe essere più messa in discussione, con le immaginabili conseguenze in ordine all'affidamento su di essa da parte dei condomini e dei terzi.
    Il predetto termine conserva, comunque, la natura "sostanziale", sicché, ai fini del computo, non si considera il periodo feriale di cui all'art. 1 della legge 742/1969 - come statuito da Corte Cost., sent. n. 49 del 2 febbraio 1990 - mentre se il trentesimo giorno cade in giorno festivo opera la proroga al giorno feriale successivo (argomentando ex art. 2963, comma 3, cod. civ.); resta inteso che tale decadenza configura un'eccezione in senso proprio, per cui deve essere sollevata tempestivamente dalla parte interessata, nella comparsa di costituzione ex art. 167 cod. pro. civ., e non può essere rilevata d'ufficio dal giudice (v., ex plurimis, Cass., sent. n. 15131 del 28 novembre 2001), restando nelle facoltà del condominio, nonostante la tardività dell'impugnazione, di accettare il contraddittorio sul merito dell'opposizione proposta dal condomino.
    Per il resto - per quel che interessa in questa sede - si conferma che il termine decorre dalla data di "deliberazione" per i dissenzienti e per gli astenuti, e dalla data di "comunicazione" per gli assenti alla riunione: riguardo a questi ultimi, si è mantenuta la terminologia usata dal vecchio testo dell'art. 1137 cod. civ., non prescrivendo, quindi, alcuna forma particolare.
    Dunque, del verbale assembleare va fatta comunicazione ai condomini "assenti", cioè a coloro che non hanno partecipato - ovviamente, neanche per delega - alla riunione condominiale, anche se comunemente si ritiene opportuno e consigliabile che si faccia pervenire copia del verbale stesso a "tutti" i condomini (specie ai dissenzienti, ossia potenzialmente coloro che sarebbero maggiormente interessati ad impugnare la delibera, al fine di far decorrere quanto prima il termine per l'impugnazione).
    L'obbligo della comunicazione deve correlarsi alla necessità di conoscenza di un atto vincolante per tutti i partecipanti al condominio, che ne restano impegnati, e che devono avere, soprattutto qualora non presenti alla riunione nella quale è stata adottata una determinata decisione (pregiudizievole ai loro interessi), la possibilità di contestarlo.

    L'allontanamento dalla riunione
    L'art. 1137 cod. civ. riconosce la legittimazione ad impugnare, oltre che ai condomini che hanno partecipato all'assemblea ma hanno espresso voto contrario alla deliberazione - situazione estesa dalla riforma del 2013 agli astenuti - anche a quelli assenti, cioè a quelli che non hanno partecipato alla riunione in cui si è adottata la deliberazione medesima.
    La predetta comunicazione va effettuata pure se l'assenza sia solo parziale, nel caso cioè in cui il condomino si sia allontanato per parte della riunione, in quanto, in relazione a tale parte, il condomino allontanato va considerato "assente"; in altri termini, deve essere ritenuto tale chi, pur presente alla riunione, anche se abbia presenziato alla discussione, se ne sia allontanato (temporaneamente o definitivamente) prima dell'adozione della deliberazione.
    La questione riguarda segnatamente la posizione del partecipante all'assemblea condominiale allontanatosi prima della trattazione e discussione sui punti all'ordine del giorno.
    I giudici di legittimità, in un primo momento, avevano affermato che, ai fini della validità delle deliberazioni, poteva tenersi conto del voto del condomino che, inizialmente intervenuto, si era successivamente allontanato dichiarando espressamente di accettare quanto avrebbe deciso la maggioranza, in base alla considerazione che tale dichiarazione del condomino vale a farlo ritenere presente al momento della votazione e favorevole alla volontà espressa dalla maggioranza con la votazione stessa (v. Cass., sent.n. 4136 del 28 settembre 1977 e sent. n. 89 del 9 gennaio 1967).
    Mutando poi opinione, il Supremo Collegio ha correttamente ritenuto, invece, che lo stesso voto - purché, ovviamente, l'allontanamento del condomino titolare sia adeguatamente formalizzato nel verbale assembleare - non può essere conteggiato per la formazione della maggioranza prescritta per l'assunzione della deliberazione (v. Cass., sent. n. 1510 del 23 febbraio 1999 e sent. n. 4225 del 18 luglio 1985).
    In particolare, una pronuncia del giudice di legittimità (v. Cass., sent. n. 1208 del 13 febbraio 1999) ha approfondito funditus l'argomento: nel calcolo delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 cod. civ. per l'approvazione delle deliberazioni assembleari, non si può tener conto delle adesioni espresse in un momento diverso da quello della votazione, dato che solo questa determina la fusione delle volontà dei singoli creativa dell'atto collegiale, in applicazione di un principio che, in difetto di specifiche norme sulle modalità di votazione nelle assemblee condominiali, si deve evincere dai criteri generali che regolano gli atti collegiali, i quali non possono risolversi nella mera sommatoria della volontà dei componenti del collegio, in qualunque luogo e tempo espresse, ma richiedono un'unitaria manifestazione di volontà del collegio stesso, espressa attraverso la volontà maggioritaria dei suoi componenti; del resto, i compiti dell'assemblea condominiale non si esauriscono nell'assenso o dissenso su una proposta, ma implicano, prima della votazione, un dibattito sulle questioni su cui poi deliberare, con la conseguenza che la semplice anticipazione del proprio parere del singolo partecipante non può essere intesa come un effettivo concorso alle successive determinazioni; l'eventuale conferma dell'adesione alla deliberazione, da parte dei condomini che tale adesione avevano precedentemente espresso, non può valere come sanatoria dell'invalidità, ma eventualmente solo come rinuncia a farla valere, senza precludere agli altri condomini la possibilità di impugnazione.
    D'altronde, opinando diversamente, si dovrebbe ammettere che la volontà dell'adunanza si possa formare anche fuori dell'assemblea, mediante distinti atti dei singoli condomini, in contrasto con il dettato della legge e lo spirito stesso del sistema, che non ammette deliberazione senza assemblea.
    Secondo quest'ultimo orientamento giurisprudenziale, dunque, i condomini che si assentano prima della votazione - per esempio, in segno di protesta, attesa l'ora tarda a causa delle interminabili discussioni, o anche più semplicemente per espletare i propri bisogni fisiologici - devono considerarsi come non intervenuti agli effetti del calcolo del quorum costitutivo e della formazione delle maggioranze deliberative, e, quindi, in qualità di assenti, devono ricevere la comunicazione del verbale assembleare e sono legittimati ad impugnare ogni statuizione adottata dopo il loro allontanamento.
    Quanto sopra non esclude, ovviamente, che il singolo partecipante, il quale ha la necessità di allontanarsi, possa delegare un condomino presente, incaricandolo di votare in sua vece, secondo le regole ordinarie in tema di mandato.

    La forma di trasmissione del verbale
    Con particolare riferimento agli assenti, si evidenzia che il comma 2 dell'art. 1137 cod. civ. tuttora non prescrive alcuna forma particolare per la comunicazione idonea a far decorrere il predetto termine per l'impugnazione, anche se la prassi, sul punto, ha individuato sostanzialmente tre forme di comunicazione: consegna a mano con sottoscrizione di ricevuta, invio per raccomandata (con o senza ricevuta di ritorno) e notifica tramite ufficiale giudiziario.
    E' ovvio che, se la trasmissione del verbale avviene mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, tale forma di comunicazione offre garanzie di certezza in ordine al recapito dello stesso, producendo in giudizio, se la circostanza è contestata, la relativa cartolina; con ciò non si esclude la possibilità della circolazione presso ogni unità immobiliare di un foglio da parte del portiere, sul quale ciascun condomino possa apporre la propria firma, mentre non basterebbe un avviso affisso in portineria, che potrebbe anche non essere notato e letto da tutti gli interessati (ad esempio, perché accedono alle loro abitazioni, usando l'ascensore direttamente dal garage sito nel piano interrato, ossia senza transitare nell'androne ove è sita la guardiola del portiere).
    In questa prospettiva, se, da un lato, stante il tenore della suddetta norma, non appare corretto opinare che il termine di decadenza in esame possa decorrere anche a prescindere dalla predetta comunicazione, per effetto di una conoscenza avuta aliunde, dall'altro lato, non dovrebbe ritenersi per forza obbligatoria la trasmissione di copia del verbale dell'assemblea che ha adottato la deliberazione da impugnare.
    In proposito, la giurisprudenza di legittimità ha rilevato che l'esigenza della comunicazione, pur non implicando l'obbligo di dare al condomino assente notizie sui requisiti formali della deliberazione, deve reputarsi soddisfatta solo quando la deliberazione stessa sia comunicata in modo tale che il destinatario, anche non avendo partecipato all'assemblea, "possa avere compiuta conoscenza ed apprezzarne il contenuto in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni" (così la remota Cass., sent. n. 1375 del 27 maggio 1966; cui adde Cass., sent. n. 701 del 5 marzo 1969, aggiungendo che spetta all'apprezzamento del giudice di merito - insindacabile in sede di controllo di legittimità, ove congruamente motivato - la valutazione della completezza di tale conoscenza).

    D'altronde, una mera conoscenza di fatto non potrebbe sostituire la conoscenza che la legge reputa rilevante solo se ricollegabile ad una comunicazione ad hoc (v. Cass., sent. n. 1716 del 5 maggio 1975, che ritiene correttamente avvenuta tale comunicazione quando il condomino assente l'abbia esplicitamente ammessa).
    A tali fini, non è necessario che la comunicazione avvenga mediante lettera raccomandata, essendo sufficiente la lettera semplice, tenendo conto, però, che l'esercizio non tempestivo dell'impugnazione integra una vicenda estintiva del relativo diritto, che deve essere provata da chi l'eccepisce (art. 2697, comma 2, cod. civ.), sicché, qualora la comunicazione sia avvenuta con la seconda modalità, il condominio potrebbe avere difficoltà a far valere la decadenza di cui all'art. 1137, comma 3, cod. civ.
    In generale, si reputa opportuno che la comunicazione sia il più tempestiva possibile, e ciò al fine di far decorrere sùbito il termine di trenta giorni per l'impugnazione della deliberazione di cui all'art. 1137 cod. civ.; in realtà, non esiste un termine obbligatorio per tale comunicazione, che, pertanto, può essere fatta in ogni tempo, anche se è ovvio che, senza comunicazione agli assenti, la deliberazione potrà sempre essere impugnata da questi ultimi.
    L'organo deputato a tale comunicazione è l'amministratore, che, infatti, non solo deve dare esecuzione alla volontà assembleare espressa attraverso le deliberazioni - tanto che ciascun condomino può, ai sensi dell'art. 1105, ultimo comma, cod. civ., ricorrere al giudice in caso di omessa esecuzione - ma deve anche comunicarla agli assenti.
    Resta inteso che la mancanza o l'irregolarità della comunicazione all'assente non sono suscettibili di inficiare in alcun modo la validità della deliberazione, ma rilevano soltanto in relazione al decorso del termine per la relativa impugnazione; sia pure con riguardo alla comunione in generale, al procedimento formativo della volontà collegiale è del tutto estranea la comunicazione della deliberazione assembleare, che è un atto preordinato soltanto a dare notizia agli assenti del contenuto della deliberazione stessa ai fini della decorrenza del termine per impugnarla (v. Cass., sent. n. 1507 del 22 maggio 1974).

    La prova di ricevimento della comunicazione
    In ordine alla prova - richiamando quanto affermato in tema di invio dell'avviso di convocazione dell'assemblea - l'onere di dimostrare che la comunicazione del verbale assembleare sia stata tempestivamente trasmessa e la comunicazione abbia avuto "buon fine" spetta al condominio.
    Tale prova può essere raggiunta con ogni mezzo, anche per presunzioni, aventi i requisiti di gravità, precisione e concordanza prescritti dall'art. 2728 cod. civ.
    In quest'ordine di concetti, esaminando fattispecie particolari, i giudici di legittimità hanno ritenuto raggiunta tale prova alla stregua della dimostrata spedizione della raccomandata contenente l'avviso di convocazione attraverso il tempestivo inserimento del relativo avviso nella casella intestata al condomino destinatario, integrata dalla presunzione che lo stesso destinatario controllasse assiduamente la presenza al suo interno della corrispondenza a lui diretta (v. Cass., sent. n. 875 del 3 febbraio 1999); o desumendola da un foglio nel quale risultava apposta la firma dei condomini per "ricevuta comunicazione assemblea condominiale" di un dato giorno (v. Cass., sent. n. 1033 del 28 gennaio 1995); o in base all'esibita distinta di spedizione della raccomandata contenente l'avviso di convocazione, integrata dalla presunzione che le raccomandate consegnate alla posta arrivano a destinazione e del successivo comportamento del destinatario (v. Cass., sent. 2148 del 28 febbraio 1987); o mediante la convocazione dell'avviso di convocazione alla moglie del portiere, con funzioni di sostituta, presso lo stabile in cui si trovava il destinatario (v. Cass., sent. 140 del 19 gennaio 1985); oppure nel caso in cui il condomino aveva respinto la raccomandata pervenutagli nei termini, ponendosi così in condizione da non poter conoscere la data della riunione assembleare (v. Cass., sent. n. 196 del 29 gennaio 1970).
    Per converso, non si può attribuire al comportamento di un condomino nelle successive sedute di assemblea valore di prova presuntiva univoca della ricezione da parte sua dell'avviso di convocazione per un'assemblea precedente alla quale non abbia partecipato, e nessun valore certificante hanno i verbali delle citate assemblee successive (v. Cass., sent. n. 2368 del 12 novembre 1970); né la prova può essere offerta con la dimostrazione della consegna dell'avviso a soggetti ai quali non è stato conferito uno stabile potere di rappresentanza nei confronti del condominio (v. Cass., sent. n. 2838 del 25 marzo 1999).

    Le possibili prescrizioni del regolamento
    L'unica novità, al riguardo, introdotta dalla riforma del 2013 è che l'ultimo comma dell'art. 1136 cod. civ. ora prescrive l'obbligo della redazione del verbale per quanto concerne le "riunioni" (e non più relativamente alle "deliberazioni"); tale verbale, poi, deve essere trascritto in un apposito registro tenuto dall'amministratore ai sensi del novellato art. 1130, n. 7, cod. civ. - dove sono annotate, oltre le decisioni dell'assemblea, anche le eventuali mancate costituzioni e le "brevi" dichiarazioni rese dai singoli condomini che ne hanno fatto richiesta - e l'inosservanza del suddetto obbligo, da parte dell'amministratore, legittima l'istanza di revoca giudiziaria ex art. 1129, comma 12, n. 7, cod. civ.
    Per il resto, valgono le regole generali ante riforma, nel senso che il verbale di cui sopra deve contenere la data di convocazione, l'ordine del giorno, l'accertamento dell'invio dell'avviso a tutti i condomini, il numero degli intervenuti (di persona o per delega) con i rispettivi millesimi, il riassunto delle discussioni, le dichiarazioni rese dai singoli, le decisioni adottate con i rispettivi quorum, gli eventuali allegati, ecc., insomma il resoconto di tutte le attività compiute nella riunione in modo da permettere ai condomini destinatari della comunicazione dello stesso verbale (e segnatamente agli assenti) di verificare il corretto iter assembleare ed adottare, se del caso, le opportune iniziative.
    Nulla esclude che il regolamento di condominio prescriva determinate forme per la comunicazione del verbale assembleare, al fine di rafforzare la garanzia che la comunicazione sia effettuata preventivamente a tutti i condomini: in questo caso, le disposizioni specifiche devono essere rispettate nei confronti di ciascun condomino, con la conseguenza, in caso di violazione, dell'annullabilità delle deliberazioni così viziate.
    Comunque, alla luce della perenne conflittualità condominiale e stanti le sempre più numerose impugnazioni "strumentali", sembra preferibile che la comunicazione sia "scritta", ossia rivesta la stessa forma dell'atto (verbale) il cui contenuto viene portato a conoscenza del destinatario, e, in proposito, potrebbero mutuarsi le prescrizioni contenute nel novellato art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ. il quale, sia pure riguardo all'avviso di convocazione per l'assemblea condominiale, prevede che lo stesso sia comunicato "a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano".

    Anche il sito internet di cui al nuovo art. 71-ter disp. att. cod. civ. - attivato su richiesta dell'assemblea, con le maggioranze contemplate nell'art. 1136, comma 2, cod. civ. - potrebbe, in futuro, consentire agli amministratori di pubblicare i dati condominiali, rendendoli così immediatamente disponibili online e consultabili in tempo reale ai propri condomini, con un notevole risparmio di tempo e denaro.
    In particolare, una sezione ad hoc potrebbe interessare le riunioni dell'assemblea con i relativi verbali che, una volta scannerizzato il cartaceo e messo in rete in formato pdf, potrebbero risultare agevolmente scaricabili (anche dagli assenti) con un'operazione di download; ma il problema è sempre lo stesso, ossia la prova dell'avvenuta ricezione, nel senso che, essendoci incertezza in ordine a quest'ultima, non si saprebbe quando decorrono i termini per l'impugnazione della relativa delibera ex art. 1137, comma 2, cod. civ.