Quotidiano del Condominio

  • 21 Feb 2018
  • Il presidente non firma il verbale ma la delibera è valida

    di Anna Nicola
  • La nomina del presidente e del segretario dell'assemblea sono disposizioni di pura prassi, per meglio gestire l'assemblea, ma non esiste alcuna disposizione normativa che ne detti l'utilità o addirittura la necessità di queste figure
    Un tempo si parlava anche di paternità del verbale: in assenza di sottoscrizione è come se nessuno avesse assunto la figura di segretario o presidente, con ciò qualificando nulle tutte le decisione prese.
    Non è così perché sia prima della Riforma, sia dopo, non vi è alcuna disposizione di legge che imponga la sottoscrizione del verbale assembleare da parte del presidente e del segretario, conseguentemente, non può essere invocata la illegittimità della stessa, in caso di omessa firma.
    Las loro sottoscrizione valeva non ai fini della validità del verbale bensì per onere probatorio, come per gli accordi privati, per dimostrare la provenienza delle dichiarazioni da parte dei sottoscrittori.
    Ove vi fosse una disposizione dal regolamento condominiale e il presidente non dovesse firmare, la sua mancanza non implicherebbe l'automatica invalidità della delibera, trattandosi comunque di verbale redatto sotto la direzione del presidente e soltanto da questo non firmato.
    Quanto fin qui detto sono i principi dichiarati dalla Cassazione, nell'ordinanza n. 27163/2017.
    La Suprema Corte ricorda la sentenza delle sezioni unite in virtù della quale <<debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto;
    debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto>> (Cass. Sez. Un. n. 4806/2005).
    Ciò detto, in mancanza di espressa previsione normativa in relazione all'obbligo di sottoscrizione, con riferimento alla figura del presidente, evidenzia come <<è la natura di organo collegiale dell'assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all'assemblea concretezza di espressione comunicativa (arg. da Cass. Sez. 2, 13/11/2009, n. 24132)>>.
    Ebbene, <<proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non comportano l'invalidità delle delibere dell'assemblea (Cass. Sez. 2, 16/07/1980, n. 4615; Cass. Sez. 2, 27/06/1987, 5709)>>.
    Nel caso di specie, conclude la Suprema Corte, il giudice del gravame ha ritenuto l'invalidità del verbale assembleare sulla scorta della mancata sottoscrizione ad opera del presidente, la cui figura era ritenuta essenziale dall'art. 10 del regolamento del condominio, tuttavia, tale impostazione viene critica dal giudice di legittimità, il quale sostiene come <<non può logicamente concludersi che la disposizione regolamentare che obblighi l'assemblea a nominare un presidente comporti ex se l'automatica annullabilità del verbale comunque redatto sotto la direzione del presidente nominato e soltanto da questo non firmato>>.
    In realtà, ricorda la Corte di Cassazione, <<l'effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (Cass. Sez. 6 - 2, 09/05/2017, n. 11375)>>.
    Si ricorda che il Tribunale di Benevento con la decisione 1595/2014, diversamente opinando, ha affermato che la delibera dell'assemblea di condominio è nulla se non sono state apposte le sottoscrizioni del segretario e del presidente: essa, infatti, in tali casi, è carente dei requisiti minimi essenziali previsti dalla legge.
    Se invece manca la sottoscrizione del Presidente poi sostituito con altro la Cassazione ha ritenuto che trattasi di irregolarità formale che pertanto deve essere dedotta nel termine perentorio di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. n. 212/1972 e 2812/1973). Sul punto il Tribunale di Genova con la decisione dell'8 febbraio 2012 ha considerato che la firma del Presidente non è necessaria essendo sufficiente quella del solo segretario, perché solo questa ultima è ritenuta essenziale per l'esistenza dell'atto, mentre quella del Presidente no, perché essa attiene al solo controllo della fedeltà e completezza della verbalizzazione.