Condominio minimo: in caso di spese per autonomi interventi sulle parti comuni, c'è diritto al rimborso?

Cosa succede se, in un condominio minimo, uno dei partecipanti decide di provvedere autonomamente alle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio? Il condòmino che agisce in autonomia, ha sempre e comunque diritto al rimborso delle spese anticipate, o è soggetto alla stringente disciplina dell'articolo 1134 del Codice civile? Sono questi i rilevanti interrogativi a cui la Cassazione civile fornisce risposta con la recentissima sentenza numero 27106 del 6 ottobre 2021.

La vicenda
Uno dei comproprietari di un edificio frazionato in 2 distinte unità immobiliari, aveva intrapreso in totale autonomia, e quindi a spese proprie, alcuni interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni dell’intero fabbricato. Invocando la sua qualità di gestore degli altrui affari, riteneva di aver diritto al rimborso delle spese anticipate per conto dell'altro comproprietario, e si rivolgeva alle autorità giudiziarie.

I giudici di primo e secondo grado, concordavano nel non ritenere ravvisabile, nel caso in esame, la fattispecie giuridica della gestione di affari, bensì quella del cosiddetto condominio minimo, con la conseguente applicabilità dell'articolo 1134 del Codice civile. Considerando erronea la valutazione dei giudici territoriali, il singolo partecipante alla comproprietà immobiliare decide di ricorrere alla suprema Corte, che di fatto interviene a dirimere ogni aspetto della vicenda.

Il ragionamento della Cassazione
Anzitutto, gli ermellini ritengono doveroso sgomberare il campo da ogni dubbio in merito alla fattispecie giuridica dinanzi alla quale ci si trova. Trattasi di gestione di affari altrui, come sostenuto dal ricorrente, o di condominio minimo, come deciso dai giudici territoriali?La gestione di affari altrui, disciplinata dall'articolo 2031 del Codice civile, presuppone che un soggetto, senza esservi obbligato, assuma consapevolmente la gestione di uno o più affari di un altro soggetto che si trovi nell'impossibilità di provvedervi da sé. Ciò fa nascere in capo al gestore il diritto al rimborso di tutte le spese sostenute per l'affare portato a buon fine.

Se il comproprietario di un immobile frazionato in distinte unità abitative decide di intraprendere interventi edilizi sull'edificio comune, tali da produrre un concreto beneficio anche agli altri partecipanti, in presenza di condominio, seppur minimo, per il diritto al rimborso trova applicazione l'articolo 1134 del Codice civile.Ecco che, per individuare la disciplina giuridica del caso in esame (l’articolo 2031 del Codice civile, oppure l’articolo 1134), diviene essenziale capire quando si è in presenza di un condominio.Ebbene, secondo costante giurisprudenza dei giudici di Piazza Cavour, affinché si costituisca il condominio, non è necessaria una qualche formale manifestazione di volontà dei partecipanti.

La costituzione del condominio minimo
«La situazione di condominio edilizio, si ha per costituita nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario opera il frazionamento della proprietà di un edificio, trasferendo una o alcune unità immobiliari ad altri soggetti, e così determinando la presunzione legale di cui all’articolo 1117 del Codice civile con riguardo alle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali». Trattasi della costituzione di fatto del condominio, che rende pacificamente applicabile la relativa disciplina codicistica, compreso l'articolo 1134 di cui si parlava prima.

Nel caso sottoposto al vaglio della Cassazione, si è dunque in evidente presenza di un condominio minimo, poiché i condòmini sono soltanto 2, ed al fine di comprendere se il ricorrente abbia o meno diritto ad ottenere il rimborso per le spese sostenute, occorre capire se i requisiti di cui all'articolo 1134 del Codice civile siano stati rispettati.Cosa prevede l'articolo 1134 del Codice civile? Esso subordina il diritto al rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute da uno dei partecipanti, non alla mera trascuranza o tolleranza degli altri condòmini, bensì al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza.

La necessità del requisito dell’urgenza
Difatti, in ambito condominiale, il legislatore ha inteso trattare con maggiore rigore la possibilità che il singolo possa interferire nell’amministrazione dei beni in comproprietà. Ciò vale anche nel caso di condominio minimo; anche in tale ipotesi, difatti, la spesa autonomamente sostenuta da uno dei condòmini è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza. Le spese anticipate dal singolo devono palesarsi come incontrovertibilmente urgenti, e lo sono se appaiono indispensabili ad evitare un possibile pregiudizio a sé, ai terzi, o alla cosa comune (occorre fornire prova in giudizio). Inoltre, è necessario dimostrare che le spese devono essere sostenute senza ritardo, e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini.

Nulla è invece dovuto al condòmino in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, poiché questa è la disciplina applicabile in materia di comunione (articolo 1110 del Codice civile).Alla luce del suesposto ragionamento giuridico, la posizione processuale del ricorrente non merita alcuna positiva valutazione: non si è in presenza di gestione di affari; non opera la disciplina della comunione; in giudizio non è stata fornita valida e sufficiente dimostrazione dell'urgenza dei lavori, o dell'improcrastinabilita' delle spese. Pertanto, gli interventi restano a carico esclusivo del singolo condòmino.Attenzione, quindi, a prendere autonome ed onerose decisioni in condominio senza essere prima pienamente consapevoli di quale sia la disciplina normativa applicabile al caso concreto.