Il calcolo del Superbonus alla prova delle pertinenze

Le pertinenze assumono un ruolo fondamentale nell’ambito del Superbonus del 110% perché possono incidere sia sui massimali di spesa sia sul requisito di prevalente residenzialità dell’edificio oggetto di intervento.

Per esempio, per determinare il massimale di spesa per il cappotto termico sull’edificio, occorre moltiplicare 30.000 o 40.000 euro (a seconda dei casi) per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, come stabilito dall’articolo 119, comma 1, lettera a), del Dl 34/2020. Cosa analoga accade per gli interventi di sostituzione dell’impianto di riscaldamento di cui alla successiva lettera b), per i quali occorre moltiplicare 15.000 o 20.000 euro per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Le Entrate, con la circolare 30/E/2020, paragrafo 4.4.4, hanno precisato che, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze: in sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8. Tuttavia, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.

A Speciale Telefisco 2021, inoltre, le Entrate hanno spiegato che, qualora un posto auto (non un box) sia posizionato nel garage al piano interrato dell’edificio oggetto dell’intervento agevolabile, sia pertinenziale di una abitazione e sia accatastato autonomamente, il limite di spesa va calcolato tenendo conto anche di tale pertinenza. Per esempio, nel caso di un condominio costituito da 3 appartamenti e 3 posti auto posizionati nel seminterrato, il limite di spesa per il cappotto termico è di 240.000 euro, pari a 40.000 euro per 6 unità immobiliari.

Il secondo importante contesto in cui entrano in gioco le pertinenze ai fini del Superbonus è quello della verifica del requisito di prevalente residenzialità dell’edificio. Con la circolare 24/E/2020, paragrafo 2, infatti, le Entrate hanno puntualizzato che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle categorie catastali (A/1, A/8 e A/9) escluse dal Superbonus (circolare 30/E/2020, paragrafo 4.4.2).

Le pertinenze di abitazioni, pertanto, non vanno considerate come unità residenziali ai fini della verifica del requisito della prevalente residenzialità dell’edificio (si veda risposta delle Entrate 397/2021).

Infine, per quanto riguarda gli edifici di proprietari unici, la legge di Bilancio 2021 ha modificato il comma 9, lettera a), dell’articolo 119 del Dl 34/2020, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche (…) con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

A Speciale Telefisco 2021, le Entrate hanno precisato che, ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate; mentre - al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio - le pertinenze devono essere conteggiate per la determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio dell’unico proprietario sia superiore al 50 per cento.