Superbonus acquisti, il tetto di spesa include le pertinenze

Per il super sismabonus acquisti, il limite di spesa dei 96mila euro, su cui calcolare il 110%, è riferito all’abitazione acquistata, comprensiva del valore dell’eventuale pertinenza. Inoltre, la detrazione spetta anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori dell’intero fabbricato ma, in questi casi, la detrazione potrà essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori saranno ultimati, cioè quando verrà presentata al Comune, da parte dell’impresa, la comunicazione di fine lavori. Sono queste alcune delle interpretazioni che riguardano la detrazione dell’articolo 16-bis, comma 3, Tuir (50% del 25% del prezzo) e che sono applicabili anche al super sismabonus acquisti (anche al 110%).

Le pertinenze
Quanto al caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze, per individuare il limite di spesa agevolabile per il sismabonus acquisti vanno considerati i chiarimenti di prassi relativi all’articolo 16-bis, comma 3 del Tuir, il quale «costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni» del sismabonus dell’articolo 16 del decreto legge 63/2013, in quanto questi interventi antisismici non sono una nuova categoria di opere agevolabili.

Pertanto, in analogia con quanto precisato con riferimento alla detrazione spettante agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori (articolo 16-bis, comma 3, del Tuir), anche per il sismabonus acquisti la detrazione deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di 96mila euro, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente (risposta del 23 novembre 2020, n. 558).

Non serve vendere tutto
Come per la detrazione dell’articolo 16-bis, comma 3 del Tuir, anche per il super sismabonus acquisti la detrazione non è condizionata alla cessione di tutte le unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto.

La «fine lavori»
Inoltre, spetta anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, ma in questi casi, la detrazione potrà essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori saranno ultimati, cioè quando verrà presentata al Comune, da parte dell’impresa, la comunicazione di fine lavori (risposta 19 luglio 2019, n. 279 e circolare 27 aprile 2018, n. 7/E). Questa condizione è stata confermata dalla risposta del 2 febbraio 2021, n. 70, la quale però non ha chiarito se i lavori debbano essere terminati, per il 110%, entro il 30 giugno 2022.

Le imprese di costruzione che demoliscono e ricostruiscono gli immobili, nell’ambito del sismabonus acquisti, potranno beneficiare dell’ecobonus su questi immobili merce, considerando, ai fini del calcolo dei limiti di spesa, solo le unità immobiliari esistenti ante-demolizione. Questa detrazione Irpef o Ires del 50-65%, infatti, è compatibile con il sismabonus acquisti in capo all’acquirente, corrispondente ad una detrazione del 75% (85% se la riduzione del rischio sismico è di almeno due classi) ovvero del 110% (solo per le abitazioni), a patto che vengano identificate le spese riferibili esclusivamente agli interventi di eco-bonus (finestre, pannelli solari, caldaie, ecc,) e quelle riferite agli interventi antisismici (risposta del 2 febbraio 2021, n. 70; si veda Il Sole 24 Ore del 25 ottobre 2020).

In questo caso, se l’impresa vuole mantenere la detrazione dell’ecobonus e non trasferirla all’acquirente, deve indicare questa scelta nell’atto notarile, ai sensi dell’articolo 9 del decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020.