GUIDE - Tutte le criticità del superbonus 110% per condomìni e professionisti

L'art. 119, D.L. 34/2020, convertito con la legge 77/2020 è da qualche mese a questa parte l'argomento caldo dell'estate, oltre ovviamente a tanti altri in ambito fiscale.
Balzato agli onori della cronaca quasi come un mantra: "interventi sugli immobili praticamente gratuiti", il superbonus costituisce ad oggi un argomento alquanto criptico e, a tratti non ancora decisamente chiaro, tanto che dagli inizi di settembre le risposte da parte dell'agenzia delle entrate agli interpelli dei contribuenti sono frequentissime.
Indubbiamente si tratta di un vantaggio fiscale, ad un primo sguardo, imperdibile, anche da parte di coloro che non hanno necessità di detrarre la percentuale stabilita o non ne hanno la possibilità, in quanto fiscalmente incapienti (cioè privi, per i più svariati motivi, di quell'imposta lorda che origina, a seguito della detrazione, il credito, oppure perché non in possesso di redditi assoggettabili ad Irpef, unica imposta che permette la detrazione), poiché se vero è che l'intervento comporta una detrazione del 110%, parrebbe anche vero che sono possibili la cessione dell'intera detrazione o la richiesta di uno sconto in fattura pari alla detrazione medesima, permettendo quindi al contribuente di monetizzare nell'immediato il bonus senza dover attendere le tempistiche fiscali della detrazione in dichiarazione.
Non solo, accade anche che chi, in altre situazioni, non possieda i fondi necessari per provvedere alle spese per gli interventi, decida comunque di interessarsi a tale opportunità con un animo leggero: "mi hanno detto che gratis…".
Tutto quanto appena descritto è una forma decisamente stupenda per favorire la ripresa di un settore, quello edile, ormai da troppo tempo in crisi, nonché di tutto l'indotto necessario.
Non fermiamoci però alle apparenze ma, partendo da quanto, in maniera molto semplice è rilevabile dal sito istituzionale dell'Agenzia delle entrate, vogliamo lanciare alcune riflessioni (o provocazioni).
Nell'area dedicata del sito www.agenziaentrate.gov.it si legge:
Trattandosi di una normativa di particolare favore, in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti per le predette detrazioni, ai fini dell'esercizio dell'opzione, per lo sconto o cessione, il contribuente deve acquisire anche:
- il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) nonché dai CAF;
- la asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, - da parte, rispettivamente, dei tecnici abilitati al rilascio delle certificazioni energetiche e dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico - che certifichi il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, in accordo ai previsti decreti ministeriali.
L'Agenzia stessa, ovviamente, riconosce il particolare valore aggiunto della norma in vigore e lo vincola, altrettanto ovviamente, a controlli stringenti da parte del Fisco, nonché a preventivi "controlli di garanzia" da parte dei professionisti obbligati ad emettere asseverazioni e ad apporre visti di conformità.
Nella pratica, professionisti abilitati e idoneamente, nonché obbligatoriamente (e, oserei dire, profumatamente) assicurati, devono "giurare e spergiurare" sotto la loro responsabilità, anche penale, che:
- gli interventi effettuati sugli immobili sono conformi alla norma,
- la documentazione prodotta dal contribuente è idonea a provare il diritto alla detrazione, alla cessione o alla richiesta dello sconto in fattura.
In soldoni questo è quanto ad oggi è necessario fare per effettuare i tanto declamati interventi papabili di superbonus.
Se ci riflettete bene, soprattutto se siete un professionista, la domanda da porsi prima di asseverare, vistare, giurare su quanto di più caro avete al mondo, quale potrebbe essere? A mio parere è: "Ma io ho veramente capito la norma in modo tale da procedere con sicurezza in tutti i passaggi che il D.L. 34/2020 mi impone per rendere felice il mio cliente?".
Beh, è proprio questo il punto, la norma non è forse così chiara, o meglio se esistesse solo la norma e non la prassi a corredo della stessa, forse le cose sarebbero più semplici. Per non parlare poi dei decreti attuativi.
Se ci mettiamo comodi proviamo ad analizzare due o tre concetti che a mio parere sono un po' oscuri (o come dice un mio collega, speriamo siano "un refuso").

Il nodo degli immobili
Per non indurre in confusione, premettiamo, anche se è ormai fatto noto, che il superbonus spetta per taluni interventi comportanti una "buona dose" di risparmio energetico. Si suddividono in "interventi trainanti", cioè obbligatori per godere del superbonus, e "interventi trainati", cioè facoltativi, e comportanti due funzioni diverse ma molto importanti.
La prima funzione consiste nel fatto che gli interventi trainati, seppur non obbligatori possono contribuire a raggiungere la condizione base per accedere al superbonus, consistente nel miglioramento della resa dell'immobile di due classi energetiche o almeno della più elevata, ciò sempre in presenza di un trainante.
La seconda funzione, quasi come fosse uno sconto da supermercato, ferma rimanendo la presenza dell'intervento trainante (prendi il trainante, ti regaliamo il trainato), se effettuati anche solo per scelta del contribuente, godono della maggiore detrazione del 110% rispetto alla loro originaria percentuale di vantaggio.
E qua si arriva al dunque. Gli interventi, trainanti o trainati che siano, su quali immobili possono venire effettuati per accedere al superbonus?
La circ. n. 24/E/2020 recita:
Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi "trainanti") nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi "trainati"). In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
- su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" (sia trainanti, sia trainati);
- su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
- su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
− su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all'interno di edifici in condominio (solo trainati).
Sono escluse le categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) ed A9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico). Pazienza, non potrò beneficiare del superbonus per il mio castello. Ma poco male!!
Nella pratica, il documento di prassi citato fa esclusivo riferimento all'elemento "residenziale", praticamente si ammette solo che l'immobile ad uso abitativo possa essere l'unico destinatario degli interventi finalizzati al beneficio del 110%.
E fin qua nulla di che, la circolare illustra e chiarisce la norma… Giusto? E allora leggiamo la norma.
Art. 119, D.L. 34/2020: 1. La detrazione di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento …omissis… nei seguenti casi:
a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. … omissis…
b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici … omissis…
c) interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici ...omissis...

Dalla lettura combinata di norma e circolare emerge che:
- la circolare, come detto, fa solo riferimento all'elemento "residenziale",
- mentre la norma originaria si esprime facendo riferimento all'edificio in genere da un lato, o all'edificio uni/plurifamiliare dall'altro.
In particolare, gli interventi di cui alla lettera a), isolamento termico, secondo la norma sono possibili:
- sull'edificio (genericamente indicato) o
- sull'unità immobiliare situata (si usa il femminile e non il plurale) all'interno di edifici plurifamiliari.
Nello stesso modo la norma si esprime in merito agli interventi di cui alla lettera b), la sostituzione degli impianti di climatizzazione posizionati nelle parti comuni di edifici (in tale ipotesi addirittura nessun riferimento al requisito "residenziale" è fatto).
Quello che si vuole intendere, con senso critico, è che la norma, partendo dal presupposto che taluni interventi finalizzati al risparmio energetico che godevano, ante D.L. 34/2020, della detrazione del 65% oggi, post D.L. 34/2020, vedono incrementata la loro percentuale di detrazione al 110%. In aggiunta, appare il caso di sottolineare anche, che gli interventi finalizzati al risparmio energetico sono detraibili anche se effettuati su immobili diversi da quelli residenziali, includendo quindi a livello oggettivo anche le unità produttive, nonché a livello soggettivo, non solo le persone fisiche ma anche le persone giuridiche. Dopotutto il risparmio energetico e il "miglioramento ambientale" può essere conseguito da chiunque…
Alla luce di quanto sopra affermato, non appare coerente l'interpretazione dell'art. 119 fornita dalla circ. n. 24/E/2020, che designa come destinatari solo gli immobili residenziali, rispetto alla ratio della norma che pare sicuramente più aderente alla finalità della detrazione, includendo gli edifici in genere, quindi non escludendone nessuno, se non esplicitamente gli A1, A8 ed A9.
Vogliamo andare oltre?
In un altro passo della circ. n. 24/E si apprende (con stupore):
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
Dopo una rilettura approfondita dell'ormai noto art. 119, si può dire che in nessuno dei suoi commi, anche il più nascosto, si rileva una regola così chiara ed esatta sulla percentuale di "residenzialità" dell'immobile che se superiore al 50% promuove all'accesso al 110% relativo alle parti comuni, anche quei soggetti che in realtà il comma 9 dell'art. 119 esclude dal beneficio del 110%, cioè le persone fisiche che agiscono nell'ambito del reddito d'impresa, arte o professione.

E da ultimo l'esito della risposta n. 329 del 10 settembre 2020
La situazione è molto semplice, una famiglia di contribuenti, comproprietari di n. 3 unità immobiliari e delle relative parti comuni, vorrebbe effettuare uno o più fra gli interventi previsti dal superbonus e chiede all'agenzia dell'entrate, prospettando una risposta decisamente positiva, se sia possibile l'accesso all'agevolazione in parola.
La risposta del fisco è negativa su tutti i fronti.
- sulle fronte delle parti comuni
- sul fronte della singola unità immobiliare.
Se sul fronte del primo punto si potrebbe anche essere in accordo, dopotutto l'art. 119, al comma 9, elenca esattamente, alla lettera a), i soli condomini, cioè i soggetti appartenenti ad un complesso immobiliare definito civilisticamente come condominio.
Ma sul secondo punto? Come è possibile negare così palesemente un superbonus 110% ad una singola unità immobiliare, per altro comunque prevista dalla norma all'art. 119, co. 1, lett. c), appellandosi al fatto che, come cita testualmente il testo della risposta:
Nel caso di specie, …, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio.
Come potrebbe essere possibile una simile interpretazione?
Vero è che fra i soggetti beneficiari del superbonus ci sono i condomìni (con l'accento sulla prima "i" , quindi nel senso degli edifici e non dei loro abitanti), art. 119, co. 1, lett, a), ma vero è anche, come detto, che l'agevolazione del 110% si applica anche, nel caso degli impianti di climatizzazione invernale, alle singole unità immobiliari.
Allora mi chiedo, come è possibile che "una circolare possa dettare legge"?
Dunque, per richiamare il titolo di questo pezzo, chiudo affermando che se si parla di superbonus, forse l'interrogativo posto, "super in che senso?" vuole intendere: supercomplicato.