Pignoramento immobiliare. Con il decreto Sostegni possibile la rinegoziazione del mutuo fondiario

Morosità in condominio. Un tema sempre attuale. Il periodo pandemico ha aggravato la situazione patrimoniale dei condòmini che, sempre più spesso, si sono ritrovati aggrediti dai creditori, alla luce della sopravvenuta impossibilità di pagare quanto dagli stessi dovuto. Le difficoltà economiche portate o evidenziate dalla pandemia, non hanno tuttavia intaccato solo i rapporti condominiali. Spesso, gli obblighi assunti per l'acquisto della prima casa o per vari finanziamenti, sono diventati insostenibili per i debitori.

Il Governo, per far fronte alle difficoltà causate dalla pandemia, ha emanato il decreto Sostegni recante misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, lavoro, salute e servizi territoriali, connesse all’emergenza pandemica, convertito in legge 21 maggio 2021, n. 69. L'articolo 40 ter, comma primo, della predetta legge ha, a sua volta, sostituito l'articolo 41 bis del Dl 124 del 26 ottobre 2019, convertito in legge 157/2019. È qui che nasce l'opportunità per il debitore. Ove sussistano i presupposti, infatti, il debitore ha diritto alla rinegoziazione del mutuo fondiario, come stabilito dal nuovo comma 2, articolo 40 ter.

Il diritto alla rinegoziazione del mutuo
La norma (articolo 40 ter), con i commi 1 e 2, sancisce il diritto del debitore esecutato di formulare alla banca creditrice una richiesta di rinegoziazione del mutuo in essere, che si conformi a determinati parametri di base (in punto di importo e di tempo della restituzione) oppure, in alternativa, di presentare a un intermediario terzo una richiesta di finanziamento con surroga, in funzione dell’estinzione di quello in essere.

I presupposti
Il debitore :
-deve essere consumatore;
-debitore di un mutuo ipotecario gravante su immobile costituente la sua abitazione principale;
-il montante non deve essere superiore a euro 250 mila;
-deve aver restituito almeno il 5% del capitale erogatogli.

La richiesta di rinegoziazione del mutuo, come sopra indicata, rappresenta uno strumento di notevole importanza per il debitore esecutato. Si pensi, come detto, alla rilevanza che l'utilizzo di tale strumento possa avere all'interno di una procedura di espropriazione immobiliare, magari promossa dal condomino creditore nei confronti del condomino moroso. Ne desume l'importanza l'avvocato Caterina Grillone, esperta in materia bancaria e che da diversi anni si occupa di lotta all'usura e tutela del debitore contro le anomalia in materia creditizia. Secondo la Grillone, «la norma è innovativa anche per il suo valore intrinseco. Rappresenta uno strumento procedurale, spesso non conosciuto e, dunque, quasi sempre non applicato ma che, a ben vedere, può risultare dirimente per combattere i casi debitori più difficili causati dalla indubbia grave crisi economica che ha colpito i consumatori. Ma – aggiunge – non va dimenticato che, oltre a poter consentire al consumatore di sanare il suo debito, mira a consentire all'individuo di mantenere la titolarità del bene più prezioso : la casa. Per questo, stiamo depositando diverse istanze nelle procedure esecutive».

Non deve esserci dissenso del creditore
Proprio un'istanza depositata dalla stessa, ha dato origine ad un interessante provvedimento del Tribunale di Civitavecchia, reso in data 21 febbraio 2022 in seno ad una procedura esecutiva in cui i debitori, assistiti dalla professionista indicata, chiedevano la sospensione del pignoramento immobiliare ed una rinegoziazione del contratto di mutuo fondiario. Il giudice, letta l'istanza, osservava che «la lettera della norma risponde alla esigenza, quantomeno, che se non il consenso non vi sia l'espresso dissenso del creditore procedente ad operare la rinegoziazione dovendosi altrimenti ipotizzare una sospensione della procedura esecutiva legata alla mera presentazione di qualsivoglia richiesta di rinegoziazione del mutuo». Così provvedendo, il giudice laziale, valuterà in contraddittorio tra le parti i presupposti invocati, verificando, altresì, l'assenza di “dissenso” espresso da parte del creditore.