Azione per rovina e difetti di cose immobili: la norma individua tre termini fondamentali

In tema di rovina e difetti di cose immobili, l'articolo 1669 del Codice civile rappresenta la norma di riferimento. L'articolo citato individua in modo netto tre termini la cui incidenza è fondamentale su due importanti istituti : prescrizione e decadenza. Il Tribunale di Bari, con la sentenza numero 237 pubblicata il 20 gennaio 2022, è entrato nel merito non solo dei termini indicati dalla norma citata, ma ha offerto una chiara linea guida per chi intendesse agire per il risarcimento del danno nel caso in cui l'appaltatore non coincida con il costruttore.

I fatti
Nel caso trattato dal Tribunale di Bari, alcuni proprietari di diversi immobili, avevano proposto un ricorso per accertamento tecnico preventivo ex articolo 696Codice procedura civile, all'esito del quale decidevano di citare in giudizio gli eredi del soggetto «che a suo tempo aveva appaltato la costruzione dell’edificio in parola», unitamente ad altro soggetto «che a suo tempo lo aveva realizzato», al fine di ottenere il risarcimento dei danni ai loro immobili ex articolo 1669 Codice civile quantificate dal Ctu in sede di Atp. Citavano, dunque, sia l'appaltatore (in persona degli eredi) che il costruttore.

I convenuti, costituitisi in giudizio, «sollevavano pregiudiziale eccezione di decadenza e/o di prescrizione».Emergeva, in corso di causa, che la denuncia al venditore/appaltatore era stata inviata dall' amministratore di condominio e non dai singoli proprietari.Il Giudice barese, viste le preliminari ed assorbenti eccezioni di decadenza e di prescrizione, decideva la causa sulla base delle seguenti argomentazioni, evidenziando, prima di ogni cosa, l'oggetto del giudizio : un'azione ex articolo 1669 Codice civile.

I tre termini in tema di prescrizione e decadenza dell’azione
Si legge nella sentenza 237/2022, che detta disposizione «individua tre termini, perché possa scattare il meccanismo di tutela dallo stesso previsto» :
1.uno, decennale, attinente al rapporto sostanziale con il costruttore;
2.un secondo, di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti, di un anno dalla scoperta del vizio o del difetto;
3.un terzo, di prescrizione, per l'esercizio dell'azione, di un anno dalla denuncia.

Quanto al fatto che la denuncia al venditore/appaltatore non era stata inviata dai proprietari degli immobili ma dall'amministratore di condominio, ciò rilevava nel senso che mancava un’ idonea interruzione di termini decadenziali rispetto ai danni all'interno delle singole proprietà. Ma v'è di più. Successivamente, sempre a seguito di missiva inviata dall'amministratore (e non dai proprietari degli immobili) l'impresa di costruzione ebbe ad eseguire dei lavori rispetto ai quali gli stessi attori (e sempre a mezzo dell'amministratore di condominio), denunciavano la persistenza di vizi con lettera del 24 aprile 2009; mentre la prima azione giudiziaria risulta essere stata intrapresa soltanto il 29 giugno 2010 e comunque sempre e solo nei confronti dell'originaria appaltatrice.

L’azione tardiva
Ne conseguiva, per il Tribunale di Bari, che risultava «decorso il termine di prescrizione annuale per l'esercizio dell'azione in sede di Atp per i vizi per cui è causa».Peraltro, l'appaltatrice non riconosceva vizio alcuno mentre solo la ditta costruttrice (a cui l'appaltatrice aveva affidato l'appalto di costruzione degli immobili) confermava la propria disponibilità ad eseguire le opere necessarie ad eliminare i vizi evidenziati. La stessa ditta costruttrice, inoltre, evidenziava che le sopraddette «missive indirizzate nei suoi confronti fossero state promanate dal condominio e non già dagli attori, afferendo piuttosto a presunti vizi delle sole parti comuni dello stabile».

Ricorda la sentenza in commento che in tema di responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili, al termine decadenziale previsto dall’articolo 1669 Codice civile in relazione alla denuncia, la quale si pone come necessario presupposto per poter agire per il risarcimento del danno, «non è applicabile il principio della estensione agli altri condebitori, prevista dall’articolo 1310, comma 1, Codice civile, dell’effetto di un atto interruttivo del decorso del termine di prescrizione compiuto nei confronti di uno di essi, avuto riguardo alla ontologica differenza tra i due istituti della decadenza e della prescrizione, che vieta, a norma dell’articolo 12 delle disposizioni sulla legge in generale, l’applicazione alla decadenza, in via di interpretazione estensiva, di una norma che disciplina la prescrizione (Cassazione, 19 giugno 2000, numero 8288)».

Così che, per l'effetto di quanto accertato in giudizio, il Tribunale dichiarava maturata la decadenza nei confronti dell'impresa di costruzione e di prescrizione nei confronti della società venditrice e, di conseguenza, rigettava la domanda proposta dagli attori ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1669 Codice civile.