L’usufruttuario e l’amministratore non sono parti nello scioglimento del condominio

I nudi proprietari e l’usufruttuaria di una unità immobiliare facente parte di un condominio, composto di due corpi di fabbrica indipendenti e di un cortile comune, di cui uno interamente di loro proprietà adibito ad uso commerciale e l'altro comprendente le unità immobiliari di tutti i restanti condòmini, hanno convenuto in giudizio tutti i condòmini, nonché, per le parti comuni, il condominio per sentir accertare, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 61 disposizioni attuative Codice civile, l'autonomia strutturale dei due fabbricati e per sentir dichiarare lo scioglimento del condominio in due unità, oltre a confermare la perdurante comunione sul portone, sull'androne di ingresso e sul cortile interno. Il Tribunale di Milano si è espresso con sentenza 10863/2022.

Le difese del condominio e dei condòmini costituiti
Secondo il convenuto, gli attori intendevano sottrarsi all'obbligo di pagamento degli oneri condominiali, su di essi gravanti nella misura di 310 mm per interventi e servizi aventi ad oggetto proprio quelle porzioni di edificio che sarebbero rimasti comuni, stante la inderogabilità del dovere di contribuire alle spese condominiali, sancito dall'articolo 1118 Codice civile e dal regolamento condominiale. Inoltre, l’azione proposta avrebbe integrato la revisione delle tabelle millesimali difettandone però i requisiti legali. Infine, i conduttori degli attori - esercenti varie attività commerciali - avrebbero commesso plurime violazioni del regolamento condominiale e di diverse disposizioni di legge (articoli 844, 1102, 1117, 1118 e 1119 del Codice civile) ed avrebbero anche cagionato danni alle parti comuni, di cui il condominio ha richiesto i danni in via riconvenzionale.

La mancanza di legittimazione attiva della parte usufruttuaria
L'azione giudiziale di scioglimento del condominio può essere proposta, a mente dell'articolo 61, secondo comma, disposizioni attuative del Codice civile, da almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio di cui si chiede la separazione. Nel caso di specie, la madre, pur essendo titolare di un diritto reale di godimento, non era legittimata a proporre l'azione, tali essendo, per espresso disposto di legge, solo i figli nudi proprietari. Tale difetto di legittimazione attiva può essere rilevato d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, allorché emerga dagli atti del giudizio, dal momento che la titolarità della posizione soggettiva per la quale si invoca la tutela rappresenta un fatto costitutivo del diritto fatto valere con la domanda (Cassazione 2951/2016).

La mancata legittimazione passiva dell'amministratore condominiale
Gli attori hanno convenuto in giudizio, oltre a tutti i condòmini, anche l'amministratore del condominio, per le parti comuni. La rappresentanza attribuita all'amministratore del condominio dall'articolo 1131, secondo comma, Codice civile rispetto a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, non si estende all'azione di scioglimento del condominio prevista dagli articoli 61 e 62 disposizioni attuative Codice civile perché detto scioglimento determina la perdita del diritto di proprietà su talune cose, servizi ed impianti da parte di alcuni dei partecipanti al condominio originario, la cui quota si accresce a quella degli altri con conseguente modificazione proporzionale del diritto di godimento sulle cose comuni e del correlativo obbligo di partecipazione alle spese.

Trattandosi di giudizio che ha ad oggetto la modificazione di un diritto reale - qual è appunto il diritto di proprietà delle cose comuni di cui ciascun condomino è titolare pro quota – è necessaria la partecipazione di tutti i soggetti che, per le rispettive quote, ne sono titolari e quindi di tutti, e soltanto, i condòmini del condominio. Per contro, l’amministratore, in quanto non titolare del diritto, è privo di legittimazione passiva, né può trarre il potere di rappresentanza dal mandato conferitogli dall’assemblea per resistere al giudizio concernente lo scioglimento del condominio, non potendo l’assemblea disporre a maggioranza del diritto in questione se non nel caso in cui ritenga di approvare la richiesta di scioglimento consensuale ai sensi dell’articolo 61, disposizioni attuative Codice civile, comma 2 (Cassazione 1460/2008).

L’interesse ad agire degli attori
Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” (Cassazione Sezioni unite 10934/2019). Con l'azione proposta, gli attori hanno agito legittimamente a tutela dei loro diritti reali sulle parti comuni, al fine di ridurre gli oneri, amministrativi ed economici e, più in generale gestionali, su di essi gravanti e ne sussistono i presupposti posto che sono nudi proprietari e titolari dell'intera porzione dell'edificio che chiedono di separare, e non di un terzo soltanto dello stesso (articolo 61, secondo comma, disposizioni attuative Codice civile) e perché la divisione si può attuare senza modificare lo stato dei luoghi e non occorre realizzare opere edili (successo articolo 62), circostanza di fatto espressamente prevista dal legislatore quale limite alla presente azione giudiziale.

Gli esiti della consulenza tecnica d’ufficio
Il consulente tecnico ha riferito che la proprietà degli attori si compone di sei subalterni ed un bene comune non censibile, adibiti ad altrettante attività commerciali. Ha accertato che i due fabbricati sono autonomi dal punto di vista strutturale ed anche statico, che essi sono stati costruiti in epoche diverse, e che gli impianti elettrici ed idraulici sono separati e provvisti di autonomi contatori. Ha concluso che rimangono in comune il portone d'ingresso, l'androne/passo carraio, il cortile, la portineria, il locale in cui sono posizionati i contatori dell'acqua e l'impianto fognario.

Ha aggiunto che per orari delle attività commerciali (in particolare il supermercato) il passo carraio e il cortile interno è diventato un prolungamento del corso uno spazio comune all'aperto ed ha escluso che la separazione delle due porzioni comporti la necessità di modificare lo stato dei luoghi, al contempo evidenziando che sarà indispensabile, come è ovvio, modificare la tabella millesimale esistente, sottraendo i 310 mm. attribuiti agli attori (con correlativo accrescimento dei valori delle restanti unità), e creare una nuova tabella millesimale relativa alle sole parti, e servizi, che resteranno comuni tra gli originari condomini.

L’accoglimento della domanda di scioglimento della comunione
Alla luce delle indagini tecniche svolte, sussistono i presupposti legali per l'accoglimento della domanda; va dichiarato lo scioglimento del condominio in due unità autonome, l’una di proprietà esclusiva degli attori, e, l'altra, in proprietà dei restanti condòmini. Al contempo, è stata accertata la perdurante comunione, tra tutti i condòmini, del portone d'ingresso, dell'androne/passo carraio, del cortile, della portineria, del locale in cui sono posizionati i contatori dell'acqua e della porzione dell'impianto fognario sita in corrispondenza del cortile comune, nel tratto che si collega con la rete fognaria sotterranea.

Il rigetto delle domande riconvenzionali del condominio
Deriva dall'articolo 1123 Codice civile, che, a seguito dello scioglimento del condominio, gli attori non sono più tenuti a contribuire al pagamento delle spese comuni relative allo stabile che resterà condominiale, se non nei limiti di quelle relative alle residue parti comuni individuate dal consulente tecnico, non vantando più diritti reali sulle altre parti comuni. Inoltre, non è possibile rideterminare il valore della sola quota di spese gravante sugli attori poiché lo scioglimento parziale impone la revisione delle intere tabelle millesimali esistenti, con l'espunzione della quota attribuita agli attori e l'accrescimento proporzionale delle restanti quote, nonché la creazione di nuove tabelle, concernenti le sole parti ed i soli servizi tuttora comuni tra gli originari condomini.

La domanda di accertamento delle molestie e di condanna alla loro cessazione ed al risarcimento dei danni, compresi quelli alle parti comuni, è inammissibile perché non è cumulabile a quella di scioglimento parziale del condominio alla quale non è connessa per il titolo e nemmeno per l'oggetto. Infatti, il titolo della domanda di scioglimento è l'esistenza di edifici ed impianti autonomi, che possano essere divisi senza la necessità di opere edili, mentre l'azione formulata ai sensi dell'articolo 844 Codice civile ha ad oggetto il risarcimento dei danni aquiliani prodotti da immissioni intollerabili da un fondo ad un altro ed è finalizzata ad inibirle. Considerazioni analoghe valgono per la domanda risarcitoria concernente i danni lamentati alle parti comuni. Le sole spese relative alla consulenza tecnica espletata restano a carico degli attori, in base al principio di causalità, in quanto gli accertamenti svolti sarebbero stati necessari in ogni caso, vale a dire anche in ipotesi di scioglimento consensuale, e sono stati fatti nell'interesse degli attori.