Azione di rovina e difetti di cose immobili: quando può essere esperita anche dall’acquirente

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. Così recita l'articolo 1669 del Codice civile, rubricato «Rovina e difetti di cose immobili».

I fatti
Il Tribunale di Latina, con la sentenza numero 81 pubblicata il 15 gennaio 2022, ha deciso un giudizio promosso da un condominio nei confronti del costruttore dello stabile. Il condominio citava in giudizio la società costruttrice deducendo di aver denunciato alla convenuta, con due raccomandate con ricevuta di ritorno, delle infiltrazioni di acque meteoriche nelle parti comuni e nei garage situati nei locali interrati.

I vizi lamentati e la citazione in giudizio
Rappresentava che, stante l'inerzia del costruttore, il condominio attore promuoveva procedura di accertamento tecnico preventivo all'esito del quale il Ctu nominato accertava esistenza di continua percolazione al piano interrato di acqua piovana che filtrava costantemente dal muro di contenimento in corrispondenza di un pozzetto esterno nel quale confluivano sia le acque piovane raccolte da terrazzo sia una colonna di scarico di liquami organici dell'edificio; accertava coma causa dell'infiltrazione di acqua piovana nell'appartamento posto al primo piano, la difettosa impermeabilizzazione del terrazzo di copertura in corrispondenza del giunto di dilatazione tra il condominio e l'edificio limitrofo; individuava i lavori da effettuare.

Successivamente, nonostante un incontro tra le parti necessario alla luce della relazione resa all'esito del procedimento di accertamento tecnico preventivo concluso, il condominio si vedeva costretto a citare la società costruttrice per l'accertamento della sussistenza dei gravi vizi lamentati. Si costituiva la convenuta la quale, nel contestare la relazione resa nel procedimento predetto, eccepiva che i difetti erano imputabili alla condotta dei proprietari delle unità immobiliari ed, in ogni caso, «la tardività della denuncia all'appaltatore - venditore atteso che l'articolo 1667 Codice civile stabilisce un termine di 60 giorni per la denuncia dei vizi, termine ampiamente superato essendo decorsi due anni dalla consegna dell'immobile».

I vizi occulti
Riguardo alla dedotta tardività della denuncia, il Tribunale di Latina rilevava che, trattandosi di vizi occulti conseguenti a gravi difetti, quali debbono considerarsi le infiltrazioni accertate nell'intero piano seminterrato e nel piano primo, deve piuttosto trovare applicazione la disciplina di cui all'articolo 1669 Codice civile, con conseguente obbligo di denuncia entro un anno dalla scoperta. Nel caso specifico, la denuncia risultava essere stata fatta con raccomandate del 20 gennaio 2010 e del 22 marzo 2010 non oggetto di contestazione da parte convenuta che, del resto, nel verbale di incontro su menzionato si era anche impegnata a porre rimedio ai vizi lamentati pertanto riconoscendoli.

Conclusioni
In punto di responsabilità – si legge nella sentenza 81/2022 - deve rilevarsi che la giurisprudenza ha «parificato la posizione dell'appaltatore a quella del venditore qualora questi abbia assunto la diretta responsabilità nella costruzione dell'opera». La Cassazione, infatti, ha stabilito che l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’articolo 1669Codice civile, può essere esercitata, «non solo, dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il godimento o la funzionalità dell’immobile» (Cassazione, 20877 del 30 settembre 2020) .