Avvicendamento di condòmini ed esigibilità dei crediti: quale criterio seguire?

Le lungaggini processuali sono un fenomeno tristemente noto in Italia. Ma cosa accade se un diritto di credito viene definitivamente accertato dopo molti anni dal momento in cui è sorto? In un condominio, ciò potrebbe significare che, condòmini che non erano tali all’epoca della nascita dell’obbligazione, poiché subentrati quali proprietari solo anni dopo, potrebbero vedersi notificare un decreto ingiuntivo. Ed allora, chi sarà realmente tenuto a pagare tra nuovi e vecchi proprietari? Il Tribunale di Roma, con sentenza numero 17800, del 16 novembre ultimo scorso, ci fornisce ogni chiarimento.

Il procedimento di ingiunzione
Alla proprietaria di un immobile in condominio, veniva ingiunto il pagamento di una somma di danaro per spese relative a lavori ed oneri condominiali, in virtù di consuntivi approvati per la gestione condominiale dell'anno 2016. La condòmina si opponeva al decreto ingiuntivo, adducendo le seguenti argomentazioni difensive:
-parte della somma richiesta era stata coperta da alcuni versamenti da lei eseguiti prima della notifica del decreto ingiuntivo;
-il residuo, era invece relativo ad un credito azionato con decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto dall’ex amministratore per la gestione 1995/1999 che, per lungaggini processuali, era stato definitivamente riconosciuto con sentenza della Corte d’appello nel gennaio 2014.

Tale somma si riferiva quindi a vicende precedenti l’acquisto dell’immobile da parte dell’opponente; per cui doveva essere corrisposta dall’alienante del bene, che veniva quindi chiamato in causa.Il condominio si associava alla chiamata del terzo, il quale si costituiva confermando che la somma richiesta riguardava vicende relative ad anni precedenti all’acquisto dell’immobile da parte della condòmina opponente. Tuttavia, il terzo aggiungeva un ulteriore elemento: anche lui si diceva estraneo alle vicende per cui era causa, avendo acquistato l’immobile soltanto nell’anno 2002. In ogni caso, eccepiva anche la prescrizione del credito, osservando che la sentenza del Tribunale di Roma con la quale era stata respinta l’opposizione al decreto ingiuntivo (e che ha dato poi luogo all'appello conclusosi nel 2014), era stata emanata nell'anno 2007, quando lui non era più proprietario dell'abitazione.

Chiedeva quindi che venisse dichiarato il proprio difetto di legittimazione passiva, la prescrizione del credito, nonché che si procedesse alla chiamata in giudizio dei precedenti proprietari dell’immobile. Autorizzata anche l’ulteriore estensione del contraddittorio, uno dei due precedenti proprietari si costituiva eccependo la prescrizione del credito; sosteneva infatti che la decorrenza del tempo necessario a prescrivere dovesse farsi risalire all'anno 1998, epoca in cui l’assemblea condominiale aveva approvato e ripartito il debito del condominio verso l’ex amministratore; da quella data doveva dirsi sorto il debito nei confronti dei condòmini.

Individuazione del debitore e prescrizione del credito
Come possiamo notare, siamo dinanzi ad una vicenda decisamente articolata; è dunque molto interessante vedere come questa intricata matassa viene dipanata dal Tribunale capitolino.Ebbene, è di facile intuizione che tutta l'attenzione viene rivolta alla somma oggetto del decreto ingiuntivo relativo al credito del 1998, accertato in via definitiva nel 2014. Il credito del condominio riguardava il rimborso di anticipazioni fatte dall’ex amministratore in favore dell’ente da lui gestito negli anni dal 1995 al 1999, di cui avevano evidentemente beneficiato i condòmini di quegli anni.

Il Tribunale ha immediatamente escluso la sussistenza del debito in capo alla condòmina opponente, divenuta proprietaria dell’immobile soltanto nel 2006. Difatti, sebbene il consuntivo recante il debito in parola fosse stato approvato e ripartito con delibera assembleare del 2016, si trattava comunque di un debito sorto diversi anni prima che l'opponente divenisse proprietaria e quindi condòmina. Per gli stessi motivi, il Tribunale ha escluso la sussistenza del debito in capo al dante causa della predetta condòmina opponente, poiché anche lui non era condòmino negli anni dal 95 al 99, avendo acquistato l’immobile soltanto nel 2002.

Giova ricordare che esiste un articolo del Codice civile, il 63 delle disposizioni di attuazione, che al comma 4 prevede quanto segue: «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». Il Tribunale non ha fatto altro che applicare tale norma e giungere alla logica esclusione di ultimo acquirente ed ultimo alienante quali debitori.Rimane dunque l’originario proprietario, colui che aveva venduto l’immobile al dante causa della condòmina opponente. Per il Tribunale, il debito è da porsi proprio a carico di costui, in quanto era titolare di diritti e condòmino negli anni in cui l'ex amministratore aveva anticipato somme nell'interesse del condominio. Però, questo indiscusso debitore, come abbiamo visto, aveva eccepito la prescrizione del credito. Ecco quindi che il Tribunale deve necessariamente esaminare anche tale rilevante eccezione.

Conclusioni
Il ragionamento seguito dai giudici è il seguente: il credito dell’ex amministratore di condominio era risalente al 1998, nel 2007 veniva rigettata l'opposizione, ed il condominio avrebbe potuto richiedere agli originari proprietari il pagamento pro quota. Nel 2007 costoro non erano più condòmini, dunque non avrebbero potuto proseguire la lite in appello, e la prescrizione sarebbe stata correttamente e perfettamente interrotta. Tutto ciò non è stato fatto.

Mmorale della favola: il credito non è più recuperabile da alcuno. In conclusione, la regola che possiamo ricavare da questo provvedimento è presto detta: per individuare correttamente il soggetto passivo del rapporto obbligatorio coinvolto da lungaggini processuali e vicende varie, occorre valutare il momento esatto in cui l'obbligazione è sorta. Non rilevano né il momento in cui il credito diviene definitivo, né che sia ripartito con delibere coinvolgenti nuovi e diversi condòmini. Ulteriore corollario è che la prescrizione decorre sempre in capo all'originario obbligato.