Sottotetti e terrazzi: diritti e limiti al recupero e cambio di millesimi

Il condomino dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano dell’edificio condominiale è anche proprietario del sovrastante sottotetto che ha recentemente recuperato e reso abitabile, alzando peraltro il colmo del tetto. A parte il pregiudizio apportato al decorso architettonico dell’edificio, la nuova costruzione incide sulle tabelle millesimali ?

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale ha la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche (articolo 1127 del Cc). Per ultimo piano si intende in senso verticale, perciò il diritto di sopraelevazione spetta non solo al proprietario della o delle unità immobiliari poste al piano più alto, ma anche al proprietario esclusivo del lastrico solare oppure della terrazza a livello. Costituisce sopraelevazione l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l’originaria altezza dell’edificio.

Il relativo diritto può essere escluso solo a fronte di esplicite pattuizioni contrarie, contenute in una convenzione, preesistente o coeva al sorgere del condominio, oppure nell’ipotesi in cui il fabbricato sia privo dell’idoneità statica a sopportare la nuova costruzione. I condomini possono inoltre opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti (articolo 1127, comma 3 del Cc): l’intervento edificatorio quindi dev’essere decoroso (rispetto allo stile dell’edificio) e non deve rappresentare comunque una rilevante disarmonia rispetto al preesistente complesso tale da pregiudicarne le originarie linee architettoniche, alterandone la fisionomia e la peculiarità impressa dal progettista.

Il divieto di sopraelevazione può essere fatto valere sia dai singoli condomini e sia dal condominio

Sopraelevazione e tabelle millesimali

La sopraelevazione di nuovi piani è una delle ipotesi per cui la legge (articolo 69 disposizione attuativa del Cc) espressamente prevede che si possa procedere alla revisione e modificazione della tabella millesimale. Deve però trattarsi di un intervento comunque importante, che abbia come conseguenza un’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale immobiliare anche di un solo condomino. L’alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali.

E così, se da un lato è irrilevante ai fini delle tabelle millesimali la trasformazione di una porzione di sottotetto in mera stanza con presenza di persone senza però alcun collegamento con gli impianti comuni, dall’altro il rendere abitabile il sottotetto (quindi con allaccio agli impianti comuni e uso dei servizi condominiali), pur in difetto di modifiche strutturali e/o materiali, integra il presupposto per la revisione delle vigenti tabelle millesimali, essendosi creata un’unità immobiliari con funzioni del tutto diverse da quelle originarie (Cassazione, 17 giugno 2021, numero 17391).

Veranda

Anche la chiusura con veranda di un lastrico solare di proprietà del condomino o di una terrazza, comportando la trasformazione del vano in superficie abitabile con creazione di maggiore volumetria e di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, influisce sulla tabella millesimale, sempre che venga superata la soglia del 20% del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. La revisione può essere approvata, in assemblea, con il voto favorevole di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio. Da ultimo, è nullo l’accordo intervenuto tra tutti i condòmini volto a limitare la revisione alla sola correzione delle tabelle millesimali esistenti, attraverso l’aggiunta dei millesimi del nuovo piano e la modifica dei millesimi ascensori (Tribunale di Milano, 29 marzo 2019).