Nulla la delibera che sbaglia il titolo edilizio dell’appalto

Deliberare in tema di manutenzione straordinaria non è mai facile, a maggior ragione se non si contestualizza tecnicamente il lavoro secondo il Testo unico dell'edilizia (Dpr 6 giugno 2001, numero 380, articolo 3), ovvero in funzione delle previsioni normative regionali, articolo 2). Ne sa qualcosa un condominio catanese che ha visto infrangersi la validità di una delibera appena in Cassazione - dopo circa otto anni di controversia – dopo esserla riuscita apparentemente a salvare nei due precedenti gradi di giudizio di merito (Cassazione, ordinanza 35216 dell’ 8 novembre 2021).

La vicenda
Il caso è emblematico e tratta la ratifica di opere commesse dall'amministratore in sede di rendicontazione e la contestazione sulla legittimità del deliberato, in ordine all'addotta irregolarità edilizia, censurata appena in sede di conclusionale nel primo grado di giudizio.Due fatti, dunque, vengono in rilievo: uno di natura sostanziale (legato alla corretta qualificazione dei lavori in funzione dei titoli edilizi da richiedere ex ante e dagli adempimenti da svolgere) e l'altro di natura processuale (correlato alla possibilità di far rilevare la nullità di una delibera in ogni stato e grado della causa).

Iniziamo dal primo.L’intervento manutentivo era consistito nello smontaggio di una falda del tetto, nella sostituzione dell’orditura principale e dell’orditura secondaria, nella posa in opera di un tavolato in legno, di onduline sottocoppo e di un manto di copertura in coppi, nella revisione della linea di colmo e delle linee perimetrali, nella sostituzione della grondaia.A fronte del contenuto di tali opere – così qualificate dal Ctu della causa - il ricorrente assumeva che questi lavori avrebbero dovuto dare luogo all'esecuzione di un intervento di restauro e risanamento conservativo ai sensi dell’articolo 20 lettera C) della legge regionale Sicilia 71/1978.

Nullità per illiceità della delibera
Il giudice di legittimità, esaminando la normativa regionale a cui si faceva riferimento, ha riconosciuto la fondatezza della contestazione.A tal riguardo è stato precisato che, in tema di condominio degli edifici, l’esecuzione di un’opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui al Dpr 380 del 2001, comporta, in quanto contraria all’ordine pubblico, la nullità assoluta per illiceità dell’oggetto della delibera dell’assemblea che l’abbia disposta, senza che abbia rilievo neppure l’eventuale successivo condono dell’opera (Cassazione 1626/2007; Cassazione 16641/2007; Cassazione sezioni Unite 9839/2021).

La nullità che emerge tardivamente
Esaminiamo, adesso, il secondo spunto offerto dal provvedimento, vale a dire quello in ordine alla rilevabilità tardiva di un vizio di nullità, che affliggerebbe una delibera impugnata per un altro motivo ancora.Sotto tale aspetto, i giudici di legittimità hanno ricordato che alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’articolo 1421 Codice civile.Ciò vuol dire che al giudice della controversia è attribuito - anche indipendentemente dalla tempestiva attività assertiva delle parti o da quale sia la causa di invalidità da esse altrimenti allegata - il potere di rilevarne d’ufficio la nullità, a meno che non si siano verificate preclusioni processuali da giudicato interno (Cassazione 12582/2015). Per cui la sentenza impugnata è stata censurata anche sotto tale ulteriore e nevralgico profilo.