Possibili soluzioni in caso di restringimento dei balconi nei lavori del superbonus 110 %

Questione dibattuta in ogni assemblea condominiale: dopo la sentenza 17997/2020 del Tribunale di Roma, c'è timore di delibere che blocchino cantieri, per contenziosi che mettono a rischio detrazioni fiscali, con ritardi della fine lavori. Nel caso, il cappotto termico, con il suo spessore (normalmente 12-15 centimetri), riduca il piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condòmini impugnanti.

Avendo l'assemblea approvato la realizzazione del cappotto con pannelli isolanti senza specifica indicazione in capitolato delle modifiche personalizzate da eseguire sui balconi di proprietà dei condòmini che si ritenevano danneggiati, il Tribunale ha ritenuto leso il loro diritto di proprietà dalla riduzione della superfice del piano di calpestio dei balconi. Ha dichiarato la nullità della delibera. Un vero guaio; è pericoloso infatti continuare i lavori, magari in parte già eseguiti, e la nullità può esser fatta valere in ogni tempo, e non solo nei trenta giorni dall'assemblea (per i presenti) o dal ricevimento del verbale per gli assenti, come è per l'annullabilità.

La diversa pronuncia del Tribunale di Milano
Il Tribunale di Milano, con ordinanza 13 agosto 2021, su identica questione del restringimento dei balconi, ha richiamato la Cassazione (ordinanza 7042/2020) affermato che -quando si interviene su facciate- si deve escludere che ogni intervento su parti private assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva con la conseguente invalidità della delibera, altrimenti per gli interventi con i cappotti sulle facciate occorrerebbe il consenso unanime di tutti i condòmini. Il Tribunale ha rigettato il ricorso dei condòmini impugnanti che si dolevano di un restringimento di 4-5 centimetri alle superfici calpestabili dei balconi privati.

Ha ritenuto che, sulla questione del restringimento dei balconi, non si tratta di un pregiudizio assoluto e che l’installazione del cappotto termico è strettamente funzionale al miglioramento dell’uso delle cose comuni e al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di superiore tutela (abbassare la bolletta energetica, inquinare meno). Inoltre, era stata prospettata la possibilità di eseguire i lavori escludendo gli interventi sui balconi dei ricorrenti (per quanto vantaggiosi) e i ricorrenti non avevano preso in esame la soluzione.

La possibile soluzione
Per non rischiare e potersi difendere se qualche condòmino dovesse impugnare la delibera, gli amministratori dovrebbero prevenire il problema, discutendone in assemblea, presentando studi di fattibilità che illustrino analiticamente i restringimenti previsti sui balconi, prendendo in esame soluzioni alternative. Come ad esempio: insufflaggio all'interno del muro, nanotecnologie di leggerissimo spessore, su parete esterna od interna, purchè con materiali omologati dalla normativa di settore, valutando che rientrino nei costi e nei massimali di spesa del superbonus o di quanto sforano con spesa che rimane a carico del committente, rispettando comunque decoro ed estetica dell'edificio.