Nulla la delibera che vieta l’uso differente, ma legittimo, del bene comune

Nel momento in cui la nozione di solidarietà fa il suo ingresso nella normativa condominiale, molti articoli del Codice civile vengono riletti alla luce di tale importante principio. L'idea che, nell'ambito di un contesto inevitabilmente plurisoggettivo, occorra sempre realizzare un perfetto bilanciamento tra differenti ed egualmente meritevoli interessi, impone di approfondire il senso autentico delle disposizioni normative esistenti. La sentenza civile del Tribunale di Genova numero 2320 del 27 ottobre 2021, sulla scorta di precedenti e consolidati orientamenti di Cassazione, ci offre una corretta interpretazione dell'articolo 1102 del Codice civile.

La vicenda
La condòmina proprietaria di un appartamento posto all'ultimo piano di un fabbricato, decideva di approfittare dei lavori per il rifacimento della pavimentazione del lastrico solare per installare, sulla propria porzione del bene comune, una conduttura per l'acqua a servizio della sua abitazione. Venivano avviati i lavori necessari ma, al momento dell'installazione del rubinetto, la ditta esecutrice si fermava, riferendo alla proprietaria che fosse necessaria l'approvazione dell'assemblea. Si riuniva quindi l'assemblea dei condòmini, che di fatto negava il permesso di completare la messa in opera della conduttura, in quanto si manifestavano perplessità circa il possibile rischio di infiltrazioni, e si paventava la creazione di una servitù gravante sul condominio. La proprietaria si determinava quindi ad adire l'autorità giudiziaria per chiedere che venisse dichiarata l'illegittimità della delibera d'assemblea. Il Tribunale, esaminati i fatti e gli atti di causa, si pronuncia in senso favorevole alle ragioni della condòmina, argomentando circa la corretta operatività dell'articolo 1102 del Codice civile.

La solidarietà condominiale
Per dirimere la controversia sottoposta al suo esame, il Tribunale sofferma ogni attenzione sul senso autentico del già citato articolo 1102 del Codice civile. Trattasi di una disposizione che disciplina modalità e limiti di uso e godimento dei beni comuni da parte di ciascun condòmino. Laddove la norma fa riferimento al pari uso del bene comune, che deve essere garantito ad ogni partecipante alla cosa comune, si precisa che tale espressione non vada intesa come uso identico e/o contemporaneo. Difatti, in ossequio al principio di solidarietà condominiale, si impone un costante equilibrio fra le molteplici e diverse esigenze di tutti.

Come si realizza, in concreto, l'equilibrio richiesto dal principio di solidarietà? Ebbene, nel caso in cui i condòmini non abbiano tutti la facoltà di godere ed usare, con le stesse modalità e nello stesso tempo, della cosa comune, ciò non deve automaticamente comportare l'esclusione del legittimo diritto, in capo ad uno dei condòmini, di poter esercitare un godimento ed un utilizzo differente o più intenso. Tornando al caso di specie, la modifica al bene comune (conduttura d'acqua su porzione di lastrico solare), che si traduce in un suo differente e maggior uso, non appare in grado di sacrificare totalmente gli altrui diritti, così come non è tale da snaturare la destinazione del bene.

La legittimità del maggiore e/o differente uso del bene comune
L'assemblea avrebbe dovuto consentire l'installazione della conduttura dell'acqua, in ossequio alla lettura solidaristica dell'articolo 1102 del Codice civile. Il Tribunale di Genova conclude così nel senso della declaratoria di nullità della delibera assembleare impugnata dalla proprietaria dell'ultimo piano. Trattasi del vizio in assoluto più grave che possa affliggere un atto, e la motivazione sta nel fatto che tale deliberazione appare evidentemente in grado di incidere illegittimamente sui diritti individuali di ciascun condòmino sulle cose o servizi comuni; circostanza che la Cassazione a sezioni Unite individua come espressa ipotesi di nullità. Dall'illegittimità dell'operato assembleare, il Tribunale fa derivare anche il diritto ad un risarcimento in via equitativa.