Lavori radicali allo stabile oltre il superbonus: attenzione ai dissenzienti ed alle lesioni al decoro

Occhio ai dissenzienti in condominio se l’occasione del superbonus si trasforma in un radicale intervento di modifica dello stabile, perfino del decoro e della fisionomia dello stesso. È la considerazione che si può trarre dalla vicenda che arriva da Milano e che riguarda un super condominio (230 condòmini in 12 edifici) che aveva deliberato a fine maggio di quest’anno spese per oltre 33 milioni di euro (di cui 20 per lavori antisismici), spese in parte rientranti nel superbonus del 110% da attuarsi con cessione del credito.

Contrari ai lavori in questione, undici condòmini avevano chiesto la sospensione della delibera evidenziando, tra l’altro, che i documenti (considerati insufficienti) relativi agli stessi fossero stati loro inviati in maniera caotica e l’installazione del cappotto termico avrebbe comportato una riduzione della superficie dei balconi privati di 4-5 centimetri. Il condominio replicava elencando le quattro assemblee che avevano condotto alla decisione nell’arco di 13 mesi, dove erano state ampiamente discussi tutti i punti e lo studio di fattibilità.

La prima pronuncia
Ragioni queste ultime accolte dall’ordinanza del Tribunale di Milano 30843/2021, depositata il 14 agosto scorso: condòmini sufficientemente edotti, scrive il giudice monocratico, e legittimo anche il restringimento dei balconi perchè come ha già affermato la Cassazione (7042/2020) in casi come l’installazione del cappotto termico «gli effetti sono strettamente funzionali al miglioramento dell’uso delle cose comuni e al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di tutela».

Il ricorso in appello e la sospensione della delibera
Miglioramenti indubbi, ma la pronuncia 35338/2021del 18 ottobre scorso chiarisce un concetto importante: nell'attuale clima di favore per i lavori agevolati dalla detrazione fiscale al 110% si rischia di dimenticare che il potere dell'assemblea di deliberare con la maggioranza ridotta prevista dall'articolo 119 del Dl 34/2020 non è assoluto. Se gli interventi impattano sui diritti di proprietà esclusiva o sul decoro architettonico occorre una delibera all'unanimità. Va posta pertanto la massima attenzione alla progettazione in modo che le opere non compromettano questi rilevanti profili.

Per il Tribunale in composizione collegiale il reclamo è quindi fondato rispetto alla lesione del decoro architettonico ed alla realizzazione forzosa di un impianto centralizzato di acqua calda sanitaria. Quanto alla prima, seppur il cappotto termico è indubbio intervento migliorativo, non si può non considerare - scrivono i giudici - che «le innovazioni progettate, per caratteri e vastità degli interventi, sono di forte impatto considerato che le facciate, prive dei caratteristi klinker, una volta eseguiti i lavori, avranno aspetto e colore completamente diverso». In punto di diritto i giudici sono perciò netti: l'alterazione dell'aspetto estetico può essere oggetto solo di una delibera unanime dei condomini.

Il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonicoprevisto dall’ultimo comma dell’articolo 1120 Codice civile - precisa la pronuncia - è incondizionato e la disciplina codicistica non è derogabile dalle disposizioni dettate dal Dl 34/2020 per il superbonus come Cassazione ordinanza 10371/2021ha ribadito. L'intervento, secondo i giudici, «ben può essere tecnicamente realizzato con modalità diverse, che consentono di mantenere le attuali caratteristiche estetiche dello stabile».

Stessi dubbi sono espressi riguardo alla installazione ex novo di un impianto centralizzato di produzione dell'acqua calda sanitaria, in sostituzione di quelli autonomi presenti, il Collegio accoglie le deduzioni dei condòmini ricorrenti, sostenendo che sul punto la delibera andrebbe a costituire coattivamente un diritto reale sul fondo comune, anche in questo caso da deliberarsi con l'unanimità dei voti ai sensi dell'articolo 1108 terzo comma Codice civile.

Conclusioni
Infine non ultimo c’è il pericolo dell’enorme pregiudizio economico a cui i condòmini sono esposti qualora, a lavori iniziati, e annullata la delibera che li ha autorizzati, divenisse impossibile fruire dei benefici fiscali riconosciuti dalla legge. Lavori dunque immediatamente sospesi e condominio soccombente con il monito, aggiungiamo, di valutare sempre attentamente le ragioni dei condòmini, seppur in minoranza, contrari a radicali lavori di ristrutturazione che andando ben oltre il superbonus stesso cambino del tutto il volto dello stabile o degli stabili, come nel caso in esame.