Non lede gli altri condòmini l’intesa raggiunta con la Srl per l’installazione di antenne su parte del lastrico

Rientrano tra le esplicazioni del diritto di comproprietà le modifiche della cosa comune, o di sue parti, eseguite dal singolo al fine di poterne avere un uso particolare diretto ed un più intenso godimento. Ciò, sia chiaro, sempre che non si alterino la consistenza e la destinazione del bene e non si pregiudichino i diritti d'uso e godimento degli altri partecipanti. Ipotesi, questa, in cui si avrebbe un'innovazione da approvarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini e i due terzi del valore dell'edificio. Restano, comunque, vietate le innovazioni potenzialmente lesive della stabilità o sicurezza del fabbricato, del suo decoro o che rendano talune parti comuni del palazzo inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza 12907 del 26 luglio 2021.

I fatti
Ad aprire la lite è un condominio che – citata una Srl – chiede dichiararsi la nullità della scrittura privata con la quale l'amministratore le aveva concesso il godimento del lastrico solare. Mancava, rileva, sia la legittimazione attiva del gestore e sia la registrazione dell'atto. Di qui, la richiesta di accertare l'occupazione senza titolo del bene con condanna al rilascio, al pagamento dell'indennità di occupazione ed al risarcimento. In via subordinata, denunciata l'illegittimità dell'occupazione e della detenzione del lastrico-terrazzo solare, formula domanda di rimozione dei macchinari ed antenne paraboliche che la società vi aveva installato per esercitare la sua attività d'impresa.

La Srl, condomina e proprietaria di due appartamenti, si difende: l'installazione riguardava la parte di lastrico non accessibile senza scale o passaggi e quindi non utilizzabile dagli altri. Non solo. Per gli articoli 21 della Costituzione e 209 del decreto legislativo 259/03, i proprietari non possono opporsi all'installazione sulla loro proprietà di antenne appartenenti agli abitanti dello stesso immobile, se destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione per la funzione di radio amatoriali. In ogni caso, la scrittura privata – peraltro nata su proposta assembleare – valeva da transazione, e non da locazione, con cui il condominio le aveva concesso l'uso del bene dietro pagamento di un piccolo corrispettivo.

La decisione
Tesi accolta dal Tribunale che boccia la domanda del condominio. L'occupazione dello spazio comune, spiega, era pacificamente avvenuto ad opera della Srl per cui non era né illegittimo né abusivo. Come già sottolineato con sentenza non definitiva, l'uso dei beni comuni da parte del singolo è subordinato, ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile, a due limiti: divieto di alterare la destinazione della cosa comune e obbligo di consentirne l'uso paritetico per cui a renderne illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o dell'altra condizione così che anche l'alterazione causata non solo dal mutamento di funzione ma anche dallo scadimento in stato deteriore, ricade sotto il divieto.

L’uso più intenso della cosa comune
Al contrario, deve ritenersi legittimo l'uso con modalità particolari e diverse rispetto alla normale destinazione se coerenti con le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condòmini. Ed è legittimo anche l'uso più intenso della cosa purché non sia alterato l'equilibrio tra i comproprietari guardando all'uso potenziale in base ai diritti di ciascuno. In sostanza, l'uso della cosa comune avviene di regola (finché sia possibile e ragionevole) in maniera promiscua di modo che ognuno abbia il diritto di usarla come può e non in qualunque modo voglia, dato il duplice limite derivante dal rispetto della destinazione d'uso e della pari facoltà di godimento spettante agli altri comunisti. Quanto alla destinazione, intesa come la specifica funzione che la cosa ha avuto sin dall'inizio o che i condòmini le hanno impresso con la pratica, non sarà permesso alterarla con modifiche che impediscano agli altri di continuare a godere delle cose secondo i loro diritti.

Non a caso, il divieto di alterare la destinazione del bene comune va letto alla luce dell'articolo 1120 del Codice civile che preclude al singolo ogni intervento che determini l'alterazione dell'entità sostanziale del bene comune, mutandone la destinazione di fatto e di diritto, o eccedendone il limite della conservazione o dell'ordinaria utilizzazione e del normale godimento. Collegata, la possibilità per il singolo di apportare a sue spese modifiche al bene comune ove necessarie per il miglior godimento. Modifiche che, si legge nella pronuncia, c ostituiscono un'esplicazione del diritto di comproprietà qualora non implichino alterazione della consistenza e destinazione del bene e non pregiudichino i diritti d'uso e godimento altrui.

Le innovazioni vietate
Diversamente, si tratterebbe di innovazioni soggette ad approvazione su maggioranza dei partecipanti e due terzi del valore dell'edificio. Restano vietate le innovazioni che possano pregiudicare stabilità o sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o rendano parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. E spetta al condominio, o ai singoli che si oppongano, provare l'esistenza di un elemento ostativo rientrante tra quelli menzionati. Ebbene, nella vicenda, il consulente aveva radicalmente escluso il superamento dei citati limiti così escludendo anche la preclusione di un uso analogo e paritetico per gli altri comunisti. Si motiva in questi termini, la decisione del Tribunale di Roma di rigettare la domanda proposta dal condominio.