Condominio

Se il Tribunale boccia la domanda del Comune sulla titolarità della strada, vuol dire che è del condominio

La Corte territoriale avrebbe così di fatto accertato la natura privata del tratto di strada antistante il condominio

di Ivana Consolo

Il giudizio avviato da un singolo condòmino per escludere l'intervenuta usucapione su un bene privato da parte del condominio, può creare situazioni processuali alquanto composite. Difatti, in una tale vicenda, possono concretamente venire in rilievo differenti, seppur speculari interessi, che devono necessariamente e correttamente essere valutati dal giudice. È questa l'indicazione che si trae dalla recentissima sentenza di Cassazione numero 27080 del 6 ottobre 2021, pronunziata dai giudici della seconda sezione civile.

Il rifacimento della strada
Il processo è stato introdotto da un condòmino che, nell’impugnare una delibera condominiale in materia di spese per lavori di rifacimento di un tratto stradale, deduceva l’appartenenza al Comune della via antistante l’edificio condominiale, e quindi la non tenutezza del condominio ad alcuna spesa per interventi sul bene in parola. In primo grado, veniva disposta, per ordine del giudice, la chiamata in causa del Comune, e l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini.

Il Comune, costituitosi in giudizio, domandava l’accertamento della demanialità del bene, nonché il riconoscimento, sullo stesso, del suo diritto di proprietà. I condòmini, viceversa, con domanda riconvenzionale, chiedevano di dichiarare l’acquisto a titolo originario del tratto di strada, per intervenuta usucapione a favore del condominio. La Corte d'appello di Palermo, in pieno accordo con i giudici di primo grado, dichiarava l'unicità del rapporto controverso, sulla scorta dalla specularità tra la domanda di accertamento della proprietà dell’area fatta dal Comune, e quella di usucapione da parte dei condòmini. In entrambi i gradi di giudizio, venivano rigettate le doglianze del singolo condòmino, che pertanto, si determina a ricorrere in Cassazione.

I princìpi della Cassazione
La Corte di Cassazione, investita dell'esame della vicenda, ritiene di dovere anzitutto chiarire alcuni aspetti procedurali di non poco rilievo.Preliminarmente, i giudici di Piazza Cavour intervengono a chiarire gli effetti dell'intervento in causa del terzo, e lo fanno nel modo che segue: «qualora il terzo spieghi volontariamente intervento litisconsortile, assumendo esser lui - e non il convenuto - il soggetto nei cui confronti si rivolge la pretesa dell’attore, la domanda originaria, anche in mancanza di espressa istanza, si intende automaticamente estesa al terzo, nei confronti del quale il giudice può, pertanto, assumere le conseguenziali statuizioni».

Con pronunzia a Sezioni Unite numero 4247 del 1978, gli ermellini avevano già deliberato in merito al fatto che, l’intervento in causa per ordine del giudice (in base all'articolo 107 del Codice di procedura civile), ha lo scopo di estendere gli effetti delle decisioni giudiziarie al terzo che sia titolare di una posizione giuridica comune, o connessa per titolo o oggetto, con la situazione giuridica esistente in capo all’attore o al convenuto. Nel caso in esame, il Comune, chiamato in causa nel giudizio di primo grado per ordine del giudice, era legittimato a divenire parte del procedimento, ciò per evitare che la sentenza potesse produrre effetti pregiudizievoli nei suoi confronti. Il Comune, poteva altresì impugnare la sentenza nella parte in cui fosse risultato soccombente rispetto alle conclusioni da esso formulate in modo autonomo, ovvero rispetto alle pretese avversarie fatte valere direttamente contro l'ente.

In secondo luogo, la Cassazione ritiene di doversi pronunziare in merito alla legittimazione processuale del singolo condòmino. Ebbene, le Sezioni Unite, con sentenza numero 10934 del 2019, hanno statuito che: «nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale».

Secondo la Cassazione, «il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini, e l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale, tanto più in caso di azioni reali nei confronti dei singoli condòmini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell’edificio condominiale». Dai principi di diritto sin qui enucleati, si può comprendere che, come si diceva fin dall'inizio, ogniqualvolta si agisca per accertare la titolarità di situazioni giuridiche su un dato bene, è essenziale che, gli interessi di tutti i possibili soggetti a vario titolo coinvolti, vengano adeguatamente e correttamente considerati dal giudice.

La decisione della corte
Posti i principi di procedura, la Cassazione entra nel merito della vicenda. Secondo il ricorrente, la Corte d’appello non avrebbe potuto dichiarare l’usucapione dell’area in contestazione, non avendo preventivamente accertato la natura privata del bene. Secondo la Cassazione, invece, la Corte territoriale, rigettando la domanda del Comune che chiedeva accertarsi la sua titolarità sul bene, avrebbe di fatto accertato la natura privata del tratto di strada antistante il condominio.

È del tutto legittima, quindi, la pronunzia circa l'intervenuta usucapione, adottata sulla base delle risultanze istruttorie. Esistevano in capo al condominio, i presupposti del possesso utile ad usucapire; ovvero l’esercizio ultraventennale, pubblico, continuo ed ininterrotto, di un potere sul bene, di fatto corrispondente al contenuto del diritto di proprietà. Tale potere si è estrinsecato mediante l’apposizione di un cancello da parte del condominio, con l'evidente scopo di impedire a terzi l'accesso sull’area in contestazione. In conclusione, nessuna delle doglianze del ricorrente merita accoglimento.

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