La spesa sostenuta dal singolo condomino è a rischio rimborso anche nel condominio minimo
Sono proprietario di due unità (pari a 400 millesimi) in un condominio di cinque, per un totale di 4 condomini, senza amministratore. Nel verbale di un’assemblea straordinaria, alla quale non ho partecipato, trovo la seguente delibera, approvata all’unanimità dei presenti: “Vari lavori di manutenzione: verniciatura recinzione; riparazione apertura cancello”. Secondo voi questo significa che qualunque condomino può fare eseguire i due lavori da chiunque e a qualsiasi condizione economica e poi venire rimborsato dai condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno? Oppure è indispensabile prevedere la presentazione di preventivi di spesa tra i quali una successiva assemblea scelga e deliberi la spesa relativa a maggioranza, eventualmente costituendo un fondo preventivo. Nel caso uno o più condòmini decidessero di svolgere personalmente il lavoro di verniciatura, avrebbero il diritto di richiedere un compenso per la propria manodopera arbitrariamente definito da loro stessi?
Per rispondere al quesito posto dal lettore occorre riflettere sugli organi necessari ed eventuali del condominio negli edifici. Iniziamo dall'ultimo, l'amministratore. Si tratta di un ufficio obbligatorio nella misura in cui si superino il numero di otto condòmini, come disposto dall'articolo 1129, comma I, Codice civile. Nel caso del lettore in effetti non sussiste alcun obbligo di nomina (anche se affidarsi ad un professionista per la gestione delle parti comuni è sempre consigliabile).
L'organo necessario del condominio è e rimane, anche nel caso del lettore, l'assemblea dei condòmini i cui compiti sono definiti dall'articolo 1135 Codice civile. L'adunanza collegiale, in particolare, provvede anche alla stipula dei contratti di appalto, a seconda se trattasi di manutenzione ordinaria o straordinaria/innovazione, scegliendo il fornitore in ragione di una vera e propria gara.
L'assemblea dei condòmini, nel provvedere a tale incombenza, non è in grado di delegare la scelta dell'appaltatore neppure ad un nugolo di condòmini (si pensi, alla commissione di cui all'articolo 1130 codice civile), a cui, semmai, potrebbe conferirsi il compito di valutare preliminarmente l'idoneità tecnico e professionale (e semmai recensirla) delle imprese che potranno partecipare alla gara d'appalto da celebrare, per l'appunto, dinanzi alla stessa assemblea.
Per contro, i singoli condòmini non possono provvedere autonomamente a curare la manutenzione delle parti comuni, salvo il caso disciplinato dall'articolo 1134 codice civile, a mente del quale: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
In altri termini, nel caso in cui i singoli condòmini si sostituissero al condominio e conferissero l'appalto per curare l'esecuzione e il completamento d'interventi quali quelli menzionati dal lettore, correrebbero il rischio di non vedersi ex post rimborsate le somme anticipate dagli alti compartecipi, laddove non riuscissero a dimostrare che si trattava, per l'appunto, di una spesa urgente.
Il credito dell’ex condomino rimane a suo vantaggio
di Matteo Rezzonico
Bonus mobili: rate restanti scalabili nel regime ordinario
di Silvio Rivetti
Il credito dell’ex condomino rimane a suo vantaggio
di Matteo Rezzonico
Bonus mobili: rate restanti scalabili nel regime ordinario
di Silvio Rivetti
