Sopraelevazione lecita se si dimostra che è adatta a far fronte al rischio sismico

Se le leggi antisismiche, viste le peculiarità territoriali, dettano particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da ritenersi integrative di quanto disposto dal Codice civile. Violarle, quindi, fa già presumere la pericolosità dell'intervento salvo che l'autore della nuova fabbrica dimostri che sopraelevazione e struttura sottostante siano idonee a fronteggiare il rischio sismico.

Lo mette in chiaro il Tribunale di Rieti con sentenza n. 259 del 12 maggio 2021 . È la titolare di un alloggio a citare due condòmini, moglie e marito, denunciandone le opere realizzate nei vani sottotetto e solaio: si trattava di interventi che incidevano sulle parti comuni dell'edificio ed erano illeciti per mancanza delle necessarie autorizzazioni amministrative tese al controllo dell'idoneità a fronteggiare eventuali sollecitazioni sismiche.

A suo avviso, in sostanza, erano opere vietate poiché non assistite da titoli abilitativi comprovanti la conformità alle cautele e prescrizioni tecniche imposte dalla normativa. Ne chiede, perciò, la demolizione con ricostruzione dello stato originario dei vani interessati qualora la coppia non avesse provato la liceità dell'iniziativa. In subordine, reclama l'indennità come comproprietaria della sopraelevazione. I coniugi eccepiscono l'irrilevanza del prospettato vizio di legittimità amministrativa e contestano la qualificazione delle opere come sopraelevazione. Il Tribunale di Rieti concorda e boccia le domande.

Circa l'apertura dei lucernari sul tetto dell'edificio, rileva, il proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su di esso abbaini (nella specie dotati di balconi) e finestre per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura del tetto, né ledano i diritti degli altri condòmini (Cassazione 17099/2006). E, nella vicenda, nulla del genere era stato dedotto. Quanto alla trasformazione dei vani sottotetto, asseritamente condominiali, in realtà – come specifica Cassazione 6143/2016 – quando il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'uso come vano autonomo, la sua appartenenza andrà determinata in base al titolo. In mancanza, non essendo compreso tra le parti comuni indispensabili per l'esistenza dello stabile o di utilizzo comune, la presunzione di comunione scatterà solo se il vano risulti in concreto (per connotati strutturali e funzionali) anche solo potenzialmente teso ad un uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse collettivo.

Proprietà comune
Ma, nella fattispecie, il titolo in base al quale erano state divise le unità immobiliari non prevedeva la proprietà comune del sottotetto. Peraltro, il carattere comune andava escluso anche per i suoi connotati dal momento che la scala di collegamento tra i piani terra e primo era una pertinenza esclusiva dell'appartamento posto al primo piano ed era stata sempre usata solo dai suoi proprietari. E se il sottotetto – comunque non riconducibile alle sopraelevazioni – non era neanche potenzialmente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse condominiale, non rientrava tra le parti comuni e le opere lì realizzate non violavano il Codice civile.

Negata, quindi, anche l'indennità dovuta dal proprietario dell'ultimo piano a seguito della realizzazione di nuovi piani o della trasformazione dei locali preesistenti con incremento di superfici e volumetrie. Tanto accertato, era superfluo soffermarsi ad indagare l'esistenza dei presupposti di legittimità della sopraelevazione. Sul versante dei danni, poi, nulla era stato provato.

Le cautele antisismiche
Ed è vero che le norme antisismiche che prescrivono particolari cautele tecniche nel sopraelevare sono integrative del Codice civile – tanto che dalla loro inosservanza deriva una presunzione di pericolosità che può essere vinta solo ove l'autore dimostri che sopraelevazione e struttura sottostante siano idonee a fronteggiare il rischio sismico – ma era pur vero non erano state reclamate violazioni nella realizzazione delle opere o nell'applicazione della disciplina di settore, essendosi l'attrice limitata a discutere della carenza di autorizzazioni amministrative in materia antisismica. Inevitabile, dunque, la decisione del Tribunale di Rieti di rigettarne le domande.