Si può partecipare ad una comunione incidentale anche se non si aderisce ad un consorzio

Qualora ciascun acquirente di singole porzioni di un’area lottizzata si sia impegnato, con l’atto di compravendita, ad adibire una striscia del proprio terreno a passaggio in favore degli altri lotti, nonché a partecipare ad un consorzio per la costruzione e manutenzione della strada destinata ad assicurare detto passaggio, la mancata partecipazione a tale consorzio non vale ad esentare l’acquirente medesimo dall’obbligo di contribuire “pro quota” alle spese affrontate per la realizzazione e gestione dell’opera. Il principio è stato appena ribadito dalla Cassazione con la ordinanza 20230 del 15 luglio 2021.

La comunione incidentale
In tal caso, per come argomentato, si determina l'esistenza di una sorta una comunione incidentale con la conseguente insorgenza dei doveri contemplati dall’articolo 1104 Codice civile, a mente del quale: «Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto».Si tratta di un’obbligazione legata alla cosa (propter rem) in quanto il dovere contributivo segue di pari passo le vicende del bene comune, più che impegni di natura personale legate a vicende organizzative.

La prova da fornire
L’insorgenza dell’obbligazione del partecipante di cui innanzi.di contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, postula, quindi, che venga fornita la prova dei presupposti dell’esistenza del condominio o della comunione, cioè della proprietà di cose comuni.In altri termini, la mancata adesione al consorzio del comproprietario non sottrae questo ultimo all’azione di recupero di dette spese, che venga proposta, nel termine prescrizionale decorrente dalla rispettiva erogazione, dagli organi del consorzio stesso in qualità di rappresentanti degli altri comunisti (in punto, è stata richiamato il precedente della Cassazione 4648/1987).