L’amministratore può agire senza autorizzazione per l’azione di garanzia dei vizi contro il costruttore

L'azione di garanzia dei vizi contro il costruttore prevista dall'articolo 1669 del Codice civile, finalizzata a rimuovere i gravi difetti di costruzione dell'edificio condominiale, può essere proposta dall'amministratore del condominio senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea sia se questi riguardino l'intero fabbricato e sia se riguardino gli appartamenti di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, trattandosi in questo caso di causa comune di danno. Lo ha ribadito il Tribunale di Rimini con la sentenza 311/2021, pubblicata il 26 marzo 2021.

La vicenda
A dare origine alle lite l'amministratore di un condominio e un gruppo di condòmini, i quali convenivano in giudizio la società costruttrice dell'edificio condominiale, chiedendo al Tribunale la condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni patrimoniali patiti e patiendi per la realizzazione delle opere di recupero, riparazione e ripristino dei gravi vizi e difetti di costruzione presenti sia su parti comuni che su parti di proprietà esclusiva, che erano emersi subito dopo la vendita del fabbricato da parte della società convenuta. Quest'ultima si difendeva contestando la fondatezza della domanda attorea ed eccependo in via pregiudiziale il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore per aver agito senza la preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

All'esito della consulenza tecnica d'ufficio svoltasi nel corso del giudizio, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda attorea, condannando la società costruttrice al pagamento di una somma inferiore rispetto a quella richiesta. In merito all'eccezione pregiudiziale di carenza di legittimazione attiva dell'amministratore formulata dalla convenuta, il Tribunale l'ha ritenuta superata in quanto nel corso del giudizio il condominio aveva provveduto al deposito della documentazione attestante la previa autorizzazione dell'assemblea in favore dell'amministratore di procedere giudizialmente nei confronti della società costruttrice dell'edificio condominiale, tant'è che, quest'ultima, nella memoria conclusionale aveva omesso ogni riferimento alla predetta eccezione.

La non necessità di autorizzazione
Il giudicante ha comunque riconosciuto all'amministratore il potere di agire con l'azione di responsabilità per rovina e difetti prevista dall'articolo 1669 del Codice civile, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, richiamandosi all'orientamento della giurisprudenza della Cassazione secondo il quale: «In tema di condominio, l'articolo 1130, numero 4, Codice civile che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all'articolo 1130 numero 4 Codice civile l'azione di cui all'articolo 1669 Codice civile intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condòmini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto» (Cassazione 2436/ 2018, Cassazione 5613/96, Cassazione 22656/2010 e Cassazione 3846/2020).