SuperMaster 110%: terzo incontro dedicato alle figure di General contractor e appaltatore

Procedono gli incontri formativi organizzati da Anaci Brescia dedicati al tema del superbonus. L'appuntamento di lunedì 31 Maggio 2021 è stato dedicato ad un argomento complesso, con risvolti di carattere giuridico: «Il mandato al General contractor o l'appalto?». Il primo intervento, tenuto da Fabio Nardini, direttore dell'area tecnica dell'azienda Tecnovalore, si è focalizzato sull'iter con cui ci si affaccia al superbonus. Tecnovalore è un'azienda italiana con 60 anni di esperienza nella progettazione, installazione e gestione di servizi energetici per edifici complessi pubblici e privati e che, in questo contesto accompagna il condominio nel percorso per la definizione degli interventi necessari all'ammissibilità del Superbonus.

Le diverse fasi dell’iter per il superbonus
Il processo, esposto da Nardini, prevede una serie di step che iniziano con la «fase di studio», che comprende un iter articolato in 4 tappe:
1- Pre diagnosi o fattibilità, ovvero la redazione di una fattibilità preliminare volta a definire un documento di calcolo iniziale che attesti la positività all'ottenimento dell'ecobonus 110% da parte del condominio.
2- Verifica di conformità urbanistica, quindi la corrispondenza fra la documentazione urbanistica comunale e lo stato di fatto dell'immobile.
3- Ape pre e post intervento. Si tratta degli attestati energetici che documentano il miglioramento delle due classi energetiche dallo stato iniziale a lavori ultimati.
4- Computo metrico estimativo. Sono i capitolati redatti da professionisti incaricati, suddivisi per tipologia di intervento e percentuale di detrazione. Tecnovalore si impegnerà ad anticipare i costi e il condominio deciderà solo alla fine della fase di studio se confermare l'azienda anche per la fase esecutiva.

Si passa poi quindi alla «fase di preparazione al cantiere». Qualora il condominio decida di procedere con i lavori, Tecnovalore si impegnerà entro 2 mesi dalla delibera assembleare a preparare tutta la documentazione da far firmare all'amministratore ed ai condòmini per procedere con l'esecuzione fisica dei lavori. Per poter promettere ciò, Tecnovalore si affida al partner tecnologico Ats per lo sviluppo di un EFLOW atto a garantire la compilazione di tutti i dati necessari.

Le fasi della preparazione del cantiere
Anche la preparazione del cantiere è suddivisa in fasi. La fattibilità, che riguarda principalmente la fase di studio e la fase di avvio, che comprende la documentazione da inserire prima dell'inizio dei lavori. La documentazione integrale verrà inviata alle società che collaborano con Tecnovalore e che apporranno il visto di conformità. Anche in questo caso la documentazione viene condivisa attraverso l'EFLOW da tutti i soggetti coinvolti nel cantiere. In questa fase, vengono aggiunti come collaboratori anche i tecnici preposti delle varie aziende scelte per i subappalti dei lavori che, in questo modo, potranno condividere tutto il materiale richiesto da Tecnovalore e dai progettisti.

Il tipo di contratto che Tecnovalore offre non è blindato, ma viene discusso di volta in volta con l'amministratore. La grande opportunità che l'azienda offre è avere un solo referente che seguirà tutto l'iter necessario per ottenere il superbonus, dalla fase di studio a quella esecutiva. Ci sono, però, due condizioni vincolanti:
-I lavori complessivi devono comprendere la riqualificazione della parte impiantistica;
-A lavori ultimati verrà siglato un contratto Servizio energia plus a reciproca garanzia di intervento effettuato. Per i lavori edili verrà stipulata una polizza di rimpiazzo opere decennale.

Focus sul General contractor
L'incontro è proseguito con l'intervento dell'avvocato Laura Marchetti, direttore e responsabile scientifico Centro studi Anaci Brescia, in un dialogo molto approfondito con l'avvocato Gianluigi Frugoni componente dello stesso Centro studi. Prima di entrare nel vivo, la Marchetti ha aperto con un excursus che ha permesso di comprendere meglio la figura del General contractor.La normativa europea 89/440 è quella che ha citato per la prima volta questo termine, associandolo alla seguente definizione: «esecuzione di un appalto con qualsiasi mezzo». Dall'89, poi, è stato fatto un salto notevole, arrivando al dicembre 2001 con la Legge obiettivo, denominata così perché aveva come obiettivo quello di snellire i tempi di esecuzione delle opere pubbliche.

Con il decreto 190, che distingue all'interno dell'appalto le 3 fasi, la figura del General contractor è diventata una figura che racchiude in sé tre funzioni: il progetto, l'esecuzione, il finanziatore dell'opera. Quindi, il Gc diventa una persona giuridica o un insieme di persone giuridiche in grado di assumersi la responsabilità economica in maniera integrale. Al General contractor fa dunque carico l'intero rischio economico dell'opera. È colui che si impegna a fornire un pacchetto finito di prezzi, termini e qualità predeterminate contrattualmente.

Le caratteristiche del General contractor
Innanzitutto un'altissima qualificazione, che viene verificata tramite requisiti e attestazioni di qualifica rilasciate dal ministero dei Trasporti pubblici. In secondo luogo deve dare delle garanzie, sia di esecuzione sia in caso di fallimento o mancato adempimento dei lavori. E infine, come si diceva prima, deve avere la capacità economica. Può arrivare a gestire fino a un massimo di 250 milioni di euro. Il quadro che presenta, invece, l'avvocato Frugoni, che si concentra su ciò che succede in ambito civile, è stato un pò diverso. Il General contractor è, agli occhi del condominio, una figura mai conosciuta prima. È doveroso distinguere fra ambito privatistico e pubblica amministrazione, poiché la figura del General contractor cambia. Se in ambito pubblico troviamo alta professionalità, assunzione di rischio e intelligenze di varia natura, in ambito privato il quadro è diverso.

Come si avvicina il General contractor al condominio?
Generalmente il Gc informa l'amministratore di preoccuparsi di tutto e che ha solo bisogno di avere alcuni documenti. Ma, in realtà, le situazioni reali sono tutte diverse. Quando il General contractor si pone in grado di fare tutto e di nominare soggetti che non fanno parte della sua struttura, si ricade nel mandato senza rappresentanza. Il General contractor in questo caso è un intermediario che coordina l'attività fra i vari soggetti, non c'è una designazione, ma egli nomina a proprio nome. È difficile che ci sia un mandato con rappresentanza, perché il General contractor dovrebbe far intervenire i soggetti a stipulare direttamente il contratto con il condominio.

Esiste, invece, la situazione mista, in caso di aziende molto organizzate che hanno al loro interno alcuni professionisti. In questi casi troviamo contratti di natura atipica, che prevedono da un lato l'appalto di servizi e dall'altro la nomina di professionisti (anche qui mandato senza rappresentanza). L'avvocato Frugoni poi si chiede: «Qual è la scelta più giusta che può fare il condominio? Appaltatore o General contractor»? L'unico suggerimento è questo: non conta tanto il nome della figura o il meccanismo, il problema è la previsione delle singole clausole che vengono inserite nei contratti, perché non tutte si adattano in maniera specifica alle prestazioni del decreto rilancio.

Attenzione alle clausole dei contratti
Alcune clausole ricadono in maniera “poco piacevole” sui condòmini, sono invasive per quanto riguarda le responsabilità e gli impegni che possono creare problemi ai condòmini e all'amministratore. Ad esempio, nella questione della detraibilità dei compensi: il General contractor la può richiedere, ma nella maggior parte dei contratti i compensi non vengono indicati.

E questo ovviamente mette il condominio in una posizione di dubbio. Anche i rapporti di assicurazione possono produrre molti disagi. Alcune polizze operano in ottica esclusiva del cliente (che è il General contractor, non il condominio). L'amministratore, allora, è bene che pretenda sempre che il professionista faccia una polizza non solo più per il cliente diretto, ma anche per il condominio. Quindi, se ne può dedurre che l'unico requisito valido per riconoscere la qualità del General contractor è la contrattualistica.

La piattafoma condominio del Sole 24 ore
Questo approfondimento giuridico dei due avvocati è stato inframezzato da una parentesi dedicata alla piattaforma online presentata da Francesca Avino, agente Gruppo24Ore di Brescia che ha illustrato la «Piattaforma condominio» dedicata proprio a chi è del settore, per massimizzare le notizie ed essere sempre aggiornati. Il tutto per investire meno tempo in questa ricerca estenuante delle news. È un ecosistema, un mondo che concentra in sé varie informazioni. Si tratta di un ambiente protetto in cui tutte le informazioni sono certificate. Inoltre è tutto in cloud, non bisogna scaricare nulla. La piattaforma contiene una selezione di notizie indispensabili per chi lavora in questo settore, che in questo modo ha disposizione tutte le novità normative. Uno strumento molto utile e molto ben strutturato.

I contenuti del contratto del General contractor
Dopo questa parentesi, riprende il dialogo fra gli avvocati Anaci che commentano nello specifico il contratto di un General contractor. L'oggetto sociale del General contractor delinea le attività che esso offre, ma non sempre il Gc ha un oggetto sociale ampio. Molto più spesso, afferma l'avvocato Frugoni, si vedono scritture che tutelano i diritti di progettazione. È normale che il soggetto contraente si cauteli, è tipico: «Se appalti il lavoro a me lo faccio rientrare nel calderone delle spese, altrimenti lo paghi profumatamente». È buona norma per l'amministratore, sin dai primi contatti col Gc, procedere con la designazione di un responsabile dei lavori, poiché altrimenti le clausole dei contratti possono gravare sull'amministratore, soprattutto sul piano della sicurezza, e si rischia di dover sistemare le cose dopo.

Il responsabile dei lavori è una figura attiva anche in fase di progettazione, quando si parla di sicurezza. La sicurezza dovrebbe essere trattata come prima questione, ma di solito viene considerata per ultima. L'amministratore deve avere una delega scritta che elenchi tutte le attività, le quali devono competere al responsabile dei lavori, altrimenti non può designarlo. Questa non è pratica comune, ma sarebbe bene che lo fosse. Un'altra clausola evidenziata dagli avvocati riguarda il vincolo dei condomini che vogliono eseguire opere nelle parti di loro proprietà. In questo caso sono i condomini che chiedono lo sconto in fattura.

La suddivisione degli interventi e delle relative spese
Un'importante precisazione viene fatta in merito alla divisione dei vari interventi e dei relativi corrispettivi. Partendo dal presupposto che la delibera viene inviata all'agenzia delle Entrate, nella determinazione del corrispettivo è fondamentale dividere i vari interventi che possono essere soggetti a detrazioni diverse. È opportuno dividere gli interventi trainanti, prevedere i corrispettivi dei lavori trainati di proprietà esclusiva, dei lavori trainanti che però possono riguardare parti di proprietà esclusiva. Ad esempio, ci sono interventi di isolamento (tipo i balconi) che riguardano parti di proprietà esclusiva, per evitare i ponti termici.

Il calderone generale non consente alle Entrate di valutare i bonus, che tra l'altro possono essere di natura diversa, non si parla infatti solo di superbonus. Quindi i lavori devono essere ben distinti, poiché ognuno ha un suo regime fiscale e una sua detraibilità. Vanno distinti anche i compensi dei professionisti in modo specifico: asseveratore, certificatore, intermediario e altri . Tutto questo per rendere la verifica agevole ed esente da sospetto. Un'altra clausola assolutamente fuori luogo è quella relativa ai termini di realizzazione dei lavori: in questo caso il condomino deve sincerarsi, entro quindici giorni, del fatto che l'appaltatore non abbia utilizzato materiali non consoni, oppure sia stato impreciso su altre questioni, altrimenti, se non si contesta subito, per tacito assenso i lavori sono autorizzati a continuare.

Le penali per i ritardi
Gli avvocati evidenziano anche una clausola penale, una delle tante presenti nel contratto: la clausola in questione prevede 100 euro di penale per ogni settimana di ritardo. Ma si dice anche che l'ammontare massimo delle penali non può superare l'1% del corrispettivo. Il corrispettivo però non è indicato, la clausola è troppo generica. Un ultimo tema spinoso riguarda la limitazione delle responsabilità dell'appaltatore.Dalla clausola che ammette che non c'è una garanzia in termini di effettivo risparmio energetico, si evince che l'appaltatore non è responsabile per limitato guadagno o altro. Per questo motivo, se manca l'impegno del professionista che ha tutti i mezzi per prendersi le responsabilità, il condominio non deve assolutamente firmare il contratto.

Si tratta di un contratto troppo sbilanciato e pericoloso. Un contratto serio prevede necessariamente che l'appaltatore o il General contractor si assumano la responsabilità dell'impegno preso senza riversarlo sul condominio.Dall'incontro si deducono, quindi, una serie di buone norme imprescindibili quali l'estrema attenzione nel valutare il contratto, a prescindere che si tratti della figura del General contractor, o dell'appaltatore. Sempre interessantissimo l'aggiornamento settimanale nel TG110 dedicato agli ultimi aggiornamenti sul superbonus.Si è trattato di un incontro doverosamente specifico che ha illuminato questioni che sarebbero altrimenti rimaste nell'ombra.