Servizi standard di livello e problem solving, ricetta shock per il condominio

L’amministratore manager si quota in Borsa, sarà la fine dell’amministratore chioccia? La scelta di Luca Ruffino, 57 anni, ex dirigente bancario, non piace a tutti gli amministratori condominiali, più legati a un’impostazione tradizionale dove il condomino ha un rapporto diretto e frequente con l’amministratore, rapporto che a volte prescinde dai risultati di gestione efficiente e di valorizzazione e dell’immobile. Ma Ruffino ha messo in pratica quella che sinora era una filosofia da corsi di formazione: building management, problem solving e standardizzazione dei servizi. E p romette di quotare Sif Italia in Borsa (primo caso in ambito professionale) in novembre, salvo imprevisti pandemici: «Stanno per aprire le filiali a Como e a Novara e dalla fine del mese di settembre inizieranno le presentazioni pre money agli investitori istituzionali».

Come è avvenuta effettivamente la scelta di diventare amministratore dopo la fine del rapporto con la banca?

È opportuno contestualizzare il periodo storico: primi anni Novanta, guerra del Golfo, fenomeni inflattivi molto alti, tassi importanti che traslati ai giorni nostri determinerebbero un default del sistema Italia. La necessità di operare in un contesto duraturo, nel mondo dei servizi ( che non richiedesse quindi un investimento di risorse importante ) associato a una conoscenza del mondo condominiale e del processo di condominializzazione che dal 1993 ebbe inizio con la dismissione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica ( legge 560/93 ). Tutto questo mi ha spinto in questa direzione.

Quale è stato il lascito del rapporto di lavoro con la banca nell'attività di amministratore immobiliare?

Il mondo bancario impone regole certe e procedure . Tutt'ora, se apri un conto corrente di corrispondenza o subentri in un rapporto o richiede un affidamento o una linea di credito per la cessione del credito d'imposta qualsiasi banca impone modulistica, predisposizione di documentazione, risposte chiare a domande precise. Così ora abbiano l'applicazione di un metodo ( Sif Italia è stata la prima a certificarsi ai fini della qualità UNI9001 ) con regole chiare e assenza di compromessi, procedure delineate e regole d'ingaggio determinate alla nomina.

Un quadro rapido di Sif Italia.

Con 79 dipendenti e 23 amministratori amministriamo oltre 1.500 condomìni con un Ebitda di oltre 20 per cento. Il piano industriale prevede una crescita in termini di turnover del 15% (circa 1,2 mini di euro anno) con un incremento di circa 160 condomìni all’anno; l’attenzione è rivolta a complessi con almeno cento unità immobiliari. Alla fine del 2023 Sif Italia dovrebbe attestarsi a circa 2mila condomìni gestiti per poco più di 100mila unità immobiliari e raggiungere quasi 300mila persone. Quanto ai margini, 50 unità rendono 5000 euro e 1000 rendono 100mila ma al lordo di tutte le spese e il valore aggiunto è basso. Oggi viviamo un momento di grazia con bonus facciate e superbonus perché marginalizziamo profitti (che non consideriamo nell'Ebitda perché straordinari). Abbiamo un turnover di 8 milioni, con centrali termiche a 45-50 euro a unità) stabili di prestigio a 170 euro a unità. La nostra media italiana è di 80 euro a unità. Stiamo approcciando la Sardegna, mercato complesso. Esattamente come per le centrali termiche.

Come è maturata l'idea di un'impresa al posto di uno studio professionale tradizionale?

È stata una progressione continua sino all’entrata in vigore della legge 220/12, quando è maturata definitivamente la necessità di spersonalizzare il rapporto con i condòmini trasferendo sul piano della qualità dei servizi e del problem solving il rapporto con gli utenti. Per essere percepiti come azienda e quindi ricevere richieste per la risoluzione della problematica che non deve e non può sempre transitare dal rapporto diretto con l’amministratore. Una struttura aziendalmente organizzata sopperisce alle difficoltà gestionali tipiche degli studi professionali a conduzione famigliare.

Il modello ha fatto scuola?

In Italia sono stati adottati come modello di business le attività in franchising, non richiedono particolari investimenti ma di fatto non creano stabilità di gestione. Il nostro modello è molto aderente alla procedura e metodologia operativa francese dove l’esercizio dell’attività è subordinato all’attestazione di garanzie formative ben diverse. In Francia per poter esercitare è necessario essere laureati in Legge economia ingegneria architettura. Per i diplomati è necessario seguire un corso di specializzazione della durata di tre anni, come in Spagna. Per chi è privo anche del diploma occorrono 10 anni di esperienza Le autorizzazioni vengono rilasciate dalle prefetture ed hanno durata decennale prima era di durata annuale ). Auspichiamo l'arrivo di competitor, società energetiche Banche ed assicurazioni stanno approcciando il mondo delle amministrazioni condominiali; stimiamo che tra meno di dieci anni operino in Italia 5/6 grossi players che controlleranno il 70-75% del mercato. Tra i nostri punti di forza la capacità di negoziazione con i fornitori, in funzione dei volumi gestiti, determina condizioni privilegiate a beneficio dei condòmini ma il processo di monitoraggio maniacale dei loro adempimenti genera un’ottima capacità di risposta finanziaria nei confronti dei fornitori.

E i condòmini come reagiscono?

La diffidenza degli amministratori a fare gruppo si sposa con quella dei condòmini a fare riferimento a una struttura dove il problema viene risolto dalle persone e non dall'amministratore direttamente. Rimbrotti e contestazioni che ci vengono mosse sono minimi ma vanno attenzionati. Risolvere i problemi non basta, esiste una necessità di un processo di alfabetizzazione dei condòmini. L'attenzione dovrebbe essere rivolta a risparmio energetico, vivibilità, qualità della vita, eccetera. Invece molte volte sentono l'amministratore vicino a loro quando sta in un monolocale con servizi e un pc.

Come avviene l’inserimento dei dati dei condomìni acquisiti?

Abbiamo un gestionale dedicato. implementato con un sistema di dematerializzazione e che prevede, una vota inserita l'anagrafica, di collegare i dati per la richiesta d'intervento. Un investimento che continuiamo a fare perché è anche nella filosofia aziendale. Usiamo Arxivar (modificato solo per Sif Italia) e associamo Brineware brandizzata Sif Italia per la visione immediata dei dati. Collegandosi all'app anche il singolo condomino può vedere tutti i suoi dati e quelli del condominio, 350-400 accessi al giorno.

Sul web si riscontrano alcune recensioni negative, concentrate nel 2016

Non abbiamo considerato, sino a un anno fa, la web reputation e negli ultimi sei mesi abbiamo migliorato la reputazione online. Abbiano un servizio di customer satisfaction e di verifica della qualità, ora a tutte le mail vengono date risposte. Oggi presidiamo anche l'aspetto reputazionale.

Descriva l'esperienza delle centrali termiche e la loro redditività

Si tratta di complessi che servono tra le 900 e le 5000 unità immobiliari . Prevalentemente eroganti solo riscaldamento con un funzionamento compreso tra il 15 di ottobre ed il 15 di aprile. Tutte rigorosamente telecontrollate con tempi d'intervento per l'accertamento delle problematiche in tempo reale. Il compenso per ogni unità immobiliare è pari al 45% dell'emolumento ordinario l'assistenza è per 7 mesi su 12, considerando anche la fase di preaccensione e messa a regime. Il turnover generato dalle centrali termiche genera una consistenza finanziaria idonea a creare una organizzazione amministrativa strutturata ed efficiente.

Perché, allora, la quotazione?

L'idea della quotazione nasce dall'esigenza di rendere visibile Sif Italia anche agli occhi dei player istituzionali operanti nel mondo del real estate (banche, assicurazioni, fondi, Sgr) e dalla necessità di sdoganare una professione da sempre bistrattata e derisa (spesso nei talk show quando si vuole denigrare qualcuno lo si apostrofa con «Non sei neanche in grado di amministrare un condominio»). Credo che il condominio rappresenti uno spaccato della società italiana dove sono ben rappresentate le istanze policromatiche dei cittadini e dove è sempre molto difficile conciliare e far convergere le opinioni per consentire al condominio di adottare iniziative atte al suo mantenimento ed efficientamento. Siamo preoccupati per un ritorno di situazione pandemica, che potrebbe influire negativamente sul mercato finanziario, anche se collocheremmo il 10-20% del capitale sociale. Si sono già fatti avanti operatori del settore (i 7-8 maggiori) energetico che aspirano alla gestione dei pod elettrici, poi assicurazioni e istituti di credito territoriali minori. E poi una quantità di investitori ingolositi dalla remunerazione del capitale investito.

Perché solo il 10-20% verrà messo sul mercato?

Non ci servono soldi ma valorizzare il brand e capire come reagisce il mercato.