Bonus edilizi: i 10 errori da evitare nel verbale dell’assemblea e nella delibera

Nel girone dantesco dell'approvazione dei bonus di ristrutturazione edilizia, la fase in assoluto più trascurata è la stesura del verbale di assemblea che rappresenta il documento chiave per individuare eventuali responsabilità in capo all'amministratore di condominio. «Se io fossi un condòmino e volessi impugnare il verbale di assemblea, cosa potrei contestare?». È questa la sfida che apre la “caccia all'errore” che ha come unico vincitore l'amministratore che riesce a tutelare meglio se stesso e il condominio.

1° ERRORE: ORDINE DEL GIORNO TROPPO GENERICO
La dicitura generica nell'ordine del giorno «Approvazione lavori straordinari» presta il fianco a contestazioni. Nella convocazione deve essere inequivocabile se il condominio intende accedere ai benefici di legge, a quali di essi (bonus facciata, superbonus, o altro) con quali detrazioni fiscali e, soprattutto, con quali modalità di pagamento (cessione del credito e sconto in fattura). Un Odg fuorviante o incompleto potrebbe inficiare il diritto del condòmino a far valere le sue ragioni in assemblea. Solo a titolo di esempio, il condòmino potrebbe non essere in possesso dei requisiti di legge per le agevolazioni, avere abusi edilizi, essere contrario al cappotto termico perché comporta un restringimento della sua proprietà.

2° ERRORE: NON INDICARE NEL VERBALE COME E QUANDO POTER RINUNCIARE ALLA CESSIONE DEL CREDITO
Se io fossi il condòmino contrario ai lavori potrei impugnare un verbale che non indicasse il termine ultimo e le modalità per garantire il diritto proprio di non voler cedere ad altri il credito personale. Non occorre mai dare per scontato che siano tutti esperti fiscalisti né, tantomeno, che nessuno possa essere contrario a benefici così rilevanti fosse solo per il timore di possibili sanzioni future. Massima attenzione dunque alle “invasioni di campo” tra diritto sulle parti comuni e diritto di ogni singolo condòmino alla cessione del credito che rientra nella sfera individuale di ognuno.

3° ERRORE: APPROVARE L'IMPORTO DELLA GESTIONE STRAORDINARIA AL NETTO DELLA CESSIONE DEL CREDITO
Approvare la gestione straordinaria per il solo importo a carico del condominio è errato. Coloro che non vogliono o non possono fare la cessione del credito devono versare nelle casse del condominio l'intera quota, e la mancata o errata indicazione della stessa si presta a immediata impugnativa. Nel verbale deve essere approvato sia il preventivo della spesa che il riparto della stessa con espressa indicazione sia delle quote lorde che delle quote al netto delle detrazioni separate per le diverse aliquote ( 90% - 50%).

4° ERRORE: NON VERBALIZZARE LA COSTITUZIONE DI UN FONDO SPECIALE
Un'altra “dimenticanza” che può rilevarsi fatale è non rispettare l'obbligo di legge che prevede l'accantonamento dell'intera somma dei lavori da effettuare. Anche qui massima attenzione a indicare l'importo lordo complessivo della gestione distinguendo sia le modalità di copertura della quota condominio che della quota impresa che si perfeziona con la cessione del credito.

5° ERRORE - NON EVIDENZIARE LA POTENZIALE VARIABILITÀ DEI DATI ECONOMICI APPROVATI (E LA CONSEGUENTE RIPARTIZIONE DELLE RATE)
Questo errore ha effetti molto gravi perché l'indeterminatezza della somma da pagare è spesso causa di impugnativa del verbale. Nel caso specifico, si fa riferimento al bonus facciata la cui scadenza è attualmente prevista per il 31 dicembre 2021. Cosa succede se il bonus non viene confermato? E se viene confermato ma senza sconto in fattura? E se viene confermato ma con detrazioni minori? Ovviamente, l'amministratore non ha la sfera di cristallo per anticipare le mosse del legislatore ma è pur vero che il condòmino ha diritto a votare contro l'approvazione “al buio” dei lavori straordinari. Quindi, il verbale dev'essere elaborato in modo tale che nessuno possa dire «se solo avessi saputo, avrei votato contro». O, peggio ancora, «io ho pagato come da riparto approvato, somme aggiuntive non mi spettano». Le soluzioni per prevenire impugnative sono due: evidenziare il più possibile la variabilità degli importi e non offrire alibi ai morosi. In merito a quest'ultimo punto occorre specificare a carattere cubitali che i morosi non hanno diritto alla detrazione.

6° ERRORE: NON APPROVARE I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE STRAORDINARIE
Nell'assemblea di approvazione lavori si respira spesso un clima di euforia condominiale misto ad un sentimento di “adesso o mai più” che favorisce, peraltro con quorum elevati, la delibera dei criteri di ripartizione delle spese fonte di litigi “ancestrali” condominiali. Nel verbale deve essere esplicitata non solo l'approvazione del preventivo della gestione straordinaria ma anche il riparto della spesa per singoli condòmini. Quest'ultimo non può essere elaborato senza definire i criteri di ripartizione delle spese la cui approvazione è strategica anche per prevenire eventuali impugnative postume ai lavori. Il verbale non si impugna prima per timore di perdere i benefici di legge, non s'impugna poi perché sono decorsi i termini per farlo.

7° ERRORE: APPROVARE I LAVORI PRIVATI SENZA LE DOVUTE “PRECAUZIONI”
Questo errore rappresenta la Waterloo di tutti gli amministratori. Tutti ne sono consapevoli, nessuno sa come uscirne fuori. L'amministratore è “accerchiato” su più fronti: da una parte i condòmini che proprio non comprendono perché non si possano approvare anche lavori privati pagandoli a parte; dall'altra c'è l'appaltatore che esclude categoricamente di avere tanti referenti contrattuali quanti sono i singoli condòmini; dall'altra ancora, c'è la normativa di legge che da una parte lo vieta, dall'altra riconosce l'applicabilità di alcuni bonus (esempio 90% di detrazione sul singolo balcone) solo se inseriti nel rifacimento dell'intera facciata pena una detrazione minore. ù

Il “plotone di esecuzione” è rappresentato da un chiaro orientamento giurisprudenziale che ti fa perdere qualsiasi causa laddove l'amministratore inserisca nel rendiconto consuntivo spese per opere private. Come uscirne fuori? I suggerimenti sono tre: 1) L'amministratore deve farsi fare apposita delega dal singolo condòmino per autorizzare e pagare per suo conto eventuali lavori privati; 2) aprire un conto corrente separato da quello condominiale per far confluire tutte le somme dei lavori privati evitando la confusione dei fondi; 3) inserire nel contratto d'appalto condominiale specifiche clausole di tutela e separazione di responsabilità per opere private e opere su parti comuni. Il verbale deve essere lo specchio di questi suggerimenti sottolineando più volte la netta separazione di gestione.

8° ERRORE: DEFINIRE MINUZIOSAMENTE, E ANTICIPATAMENTE LE CLAUSOLE DEL CONTRATTO DI APPALTO. (TRANNE SE IL CONTRATTO È PRE-DEFINITO E IMPOSTO DAL GENERAL CONTRACTOR)
Nella stesura del verbale il rigore è dovuto, ma un'eccessiva minuziosità dello stesso può contribuire a limitare notevolmente l'autonomia negoziale dell'amministratore nella fase di stesura del contratto d'appalto. L'amministratore deve quindi evitare di inserire nel verbale clausole che potrebbero rilevarsi un boomerang. Nell'ipotesi migliore, se tali clausole non sono accettate dall'appaltatore, si è costretti a tornare in assemblea; nell'ipotesi peggiore, il mancato rispetto della delibera assembleare è fonte di sicura impugnativa con responsabilità certe in capo all'amministratore. La parola d'ordine è dunque “equilibrio”: rigore ma non autolesionismo. L'unica eccezione è il contratto imposto dal general contractor. In questo caso, è quanto mai opportuno allegare il contratto da firmare nella convocazione d'assemblea per una piena e totale assunzione di responsabilità da parte di tutti i condòmini.

9° ERRORE: ASSEGNARE GLI INCARICHI A TUTTI I PROFESSIONISTI SPECIFICANDO LE MODALITA' DI PAGAMENTO
Il costo del Direttore lavori, Coordinatore della sicurezza e del Responsabile dei lavori è soggetto a detrazione fiscale. Attenzione però! Gli errori molto comuni sono due. Il primo errore è considerare la detrazione fiscale delle parcelle dei professionisti sempre e comunque del 90%. Ciò non è corretto. La detrazione segue la tipologia delle opere. Sulla quota dei lavori detraibili al 90% anche le parcelle dei tecnici seguono la detrazione del 90%; sulle opere al 50% la detrazione dei tecnici è del 50%. Il secondo errore è non verbalizzare la modalità di pagamento. Se si vuole optare per il pagamento dei professionisti da parte dell'appaltatore con la modalità dello sconto in fattura occorre che ciò sia verbalizzato e richiesto dall'assemblea.

In caso contrario, tale clausola non può essere inserita nel contratto d'appalto. Attenzione anche all'esatta indicazione di eventuali oneri di attualizzazione sulle parcelle dei professionisti richieste dall'appaltatore. Infine, ma non certo per importanza, mai e poi mai l'amministratore deve verbalizzare in tema di asseverazioni. Mai e poi mai deve affermare, ad esempio, che per il bonus facciata non occorre la regolarità urbanistica. I voli pindarici nelle professionalità e responsabilità altrui sono la strada maestra per ogni impugnativa.

10° ERRORE: NOMINARE SEGRETARIO PERSONA DIVERSA DALL'AMMINISTRATORE
I verbali di assemblea si distinguono in due ere geologiche condominiali distinte e separate: pre bonus e post bonus. Le “trappole” di un verbale di approvazione lavori sono talmente tante che per evitarle occorre una professionalità ed esperienza specifica che solo l'amministratore può avere. È dunque quanto mai opportuno che l'amministratore si faccia nominare dall'assemblea segretario e scrivere lui stesso il verbale. Ancora meglio se la stesura avviene con la supervisione di un legale e di un tecnico. È semplicemente impensabile far scrivere un verbale così complesso, con cosi tali ripercussioni, destinato a tante istituzioni da un condòmino di buona volontà senza nessuna esperienza. Semplicemente impensabile. L'errore di tutti gli errori.