Fabbricato nuovo e appartamenti ancora inagibili: come partecipano alle spese condominiali?
Stabile di 14 alloggi. Sei di questi sono in costruzione, accatastati come F3, privi di abitabilità, privi di pavimenti, rivestimenti, porte, impianti elettrici e di riscaldamento, sanitari e di qualunque altro elemento che li renda utilizzabili. All'atto vendita vengono ultimati, accatastati e certificati abitabili. Per tali immobili: - i millesimi di proprietà debbono essere calcolati con riduzioni ai fini della loro partecipazione alle spese generali dello stabile? (ora vi partecipano in misura piena); - debbono partecipare al riparto del costo della quota fissa del riscaldamento e della produzione acqua calda, servizi centralizzati, stante la pratica impossibilità di utilizzare tale servizi?
L'articolo 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile, stabilisce che “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio (1138). Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.
Ora, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci (quali, ad esempio, l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze della proprietà esclusiva, tra le quali possono essere considerati i terrazzi, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamento al cui servizio sono destinati in modo durevole, determinando anche un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile (Corte di Cassazione 12018/2004).
La Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare, inoltre, che “il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio è vincolante purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da “redigersi” in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto di negozio (Cass. n. 3104 del 16/02/2005 - Rv. 579726; Cass. n. 856 del 2000 - Rv. 533182; Cass n. 8486 del 1999 Rv. 529218)” (Cass. 11 aprile 2014, n. 8606).
In questo contesto, ha specificato la Corte, il regolamento “può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione” (Cass. 11 aprile 2014, n. 8606).Va anche detto che le tabelle millesimali allegate al contratto di acquisto, ma redatte in osservanza dei criteri legali di ripartizione delle spese possono essere revisionate a maggioranza nelle ipotesi in cui non siano più rispondenti alla situazione di fatto che vanno a regolamentare o comunque siano frutto di errore (cfr. articolo 69 disposizioni di attuazione al codice civile).
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