L'accordo tra acquirente e venditore per la ripartizione degli oneri condominiali

Il rapporto tra acquirente e venditore per il pagamento degli oneri condominiali gravanti sulla unità immobiliare oggetto di compravendita non è mai di semplice soluzione, specie ove sussistano delle pendenze economiche nei confronti del condominio creditore.
Si occupa di una singolare fattispecie il giudice di legittimità e, con l'ordinanza 11199 del 28 aprile 2021, declina, in punto, due diversi aspetti: vale a dire quella sulla obbligazione legata alla cosa, da una parte, e quella personale tra i successori a titolo particolare sui diritti in capo l'unità immobiliare.

La norma
Quanto al primo aspetto il richiamo normativo reso non poteva che essere quello segnato dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, seppure secondo l'impostazione anteriforma di cui alla legge 220 del 2012.L'articolo in considerazione precisa(va) che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.La disposizione, anche in forza della riforma del condominio del 2013, è funzionale a rafforzare il diritto del condominio-creditore per consentirgli di ottenere l'adempimento dell'intera obbligazione da uno qualsiasi dei condebitori, mentre non ha alcuna influenza nei rapporti interni tra condebitori solidali, fra i quali l'obbligazione si divide secondo quanto risulta dal titolo o, in mancanza, in parti uguali.

Manutenzione ordinaria e straordinaria
Ora, quanto agli aspetti dell'obbligazione di cui trattasi, la giurisprudenza di legittimità distingue due ipotesi: quella tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria – che sono quelle volte alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento - e spese attinenti a lavori che consistano in un'innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest'ultima (spese di manutenzione straordinaria).

Esigibilità della obbligazione
Le due obbligazioni hanno momenti di esigibilità differente, nei confronti dei condòmini.L'obbligazione per la manutenzione ordinaria si ritiene sorta non appena si compia l'intervento ritenuto necessario dall'amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell'attività gestionale. Per contro, nell'obbligazione per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, la deliberazione dell'assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

Patti e inopponibilità al condominio
Dunque, il momento di insorgenza dell'obbligo di contribuzione condominiale (per le spese di manutenzione straordinaria) rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma sempre che gli stessi non si fossero diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. L'accordo raggiunto tra l'acquirente e venditrice potrebbe essere funzionale all'accolto del pagamento delle spese di manutenzione straordinaria da parte dell'acquirente, previa applicazione di una scontistica equivalente sul prezzo della compravendita.

Nel qual caso, il dedotto accollo del debito condominiale da parte della compratrice, in quanto semplice modalità di adempimento dell'obbligo di pagamento del prezzo della compravendita immobiliare comunque determinato in contratto, non potrebbe dirsi sottoposto ai limiti di prova di cui agli articoli 2725, comma 2, e 1350 numero 1 Codice civile.

Conclusioni
Alla stregua di quanto sopra, la Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: «L'alienazione di un immobile posto nel condominio in seguito all'adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell'atto traslativo, volta all'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile”.