I quesiti

Le condizioni per la riunione in modalità telematica

A causa dell’emergenza sanitaria, nello stabile in cui risiedo sono state posticipate più assemblee di condominio. Pochi giorni fa l’amministratore ha comunicato che a breve invierà avviso di convocazione per un’assemblea da svolgere online. Io e altri condòmini non abbiamo nulla in contrario, mentre altri proprietari hanno già preannunciato che preferiscono aspettare e organizzare la riunione in presenza. Cosa succede in questi casi?

Il Dl 104/2020 ha inserito un ultimo comma all’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Cc dedicato alla cosiddetta “teleassemblea”. Poi sono intervenute le modifiche di cui al Dl 125/2020, convertito dalla legge 159/2020. L’attuale formulazione dell’articolo 66 dispone che «anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condòmini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione». Occorre capire se nella specie vi sia il consenso della maggioranza dei partecipanti al condominio. In caso affermativo, l’amministratore invierà l’avviso di convocazione agli aventi diritto, almeno cinque giorni prima della riunione, con posta raccomandata, fax, Pec o attraverso consegna a mano. Oltre all’ordine del giorno, l’avviso deve specificare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà l’assemblea e l’orario d’inizio. In caso la maggioranza dei partecipanti al condominio, calcolata per teste, sia contraria l’assemblea telematica non potrà tenersi.

L’amministratore può esigere il rispetto delle regole anti Covid

Il nuovo Dpcm varato dal Governo consente lo svolgimento delle assemblee di condominio in presenza, persino in zona rossa in caso di urgenza. Purtroppo ho avuto modo di constatare che durante una delle ultime riunioni molti condòmini non hanno rispettato le regole sanitarie previste per contenere i contagi. Alcuni non hanno indossato la mascherina, altri si sono seduti affiancati. Vorrei sapere se spetta all’amministratore far rispettare le regole e, in caso di violazioni, se è lui che ne risponde in quanto responsabile.

Fermo restando che fino a quando l’emergenza sanitaria non sarà terminata è preferibile svolgere l’assemblea in videoconferenza. Se le disposizioni governative permettono la riunione in presenza, vanno rispettate le regole igienico-sanitarie. I condòmini che partecipano all’assemblea sono obbligati a mantenere la distanza interpersonale di un metro, devono indossare correttamente la mascherina per l’intera durata della riunione e sanificare le mani. L’amministratore deve organizzare la riunione in un locale idoneo (ampio rispetto ai presenti e arieggiato) con la spesa che sarà poi ripartita tra i proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi. Per le responsabilità dell’amministratore (del presidente e del segretario), il professionista – ove non siano rispettate le regole sanitarie - può invitare i condòmini e i loro delegati al rispetto di esse, salvo sospendere la riunione.

Ristrutturazione, cessione del credito e sconto in fattura

Nel nostro condominio sono in corso dei lavori di ristrutturazione che hanno accesso al Superbonus. Alcuni condòmini usufruiranno della detrazione in cinque rate annuali, mentre altri hanno comunicato che preferiscono la cessione del credito d’imposta o lo sconto in fattura. Si tratta di una scelta libera o tutti dobbiamo optare per la stessa modalità?

Per gli interventi sulle parti comuni che hanno accesso al Superbonus, i condòmini devono comunicare all’amministratore se optano per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Sul punto l’agenzia delle Entrate (circolare 24/E dell’8 agosto 2020) ha chiarito che «per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Infatti, alcuni condòmini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito». Il condomino che decida di cedere il credito, deve informare l’amministratore dell’avvenuta cessione del credito e dell’accettazione da parte del cessionario. Inoltre, è tenuto a fornire il proprio codice fiscale, quello del cessionario e l’importo del credito ceduto. Il condomino che opta per lo sconto in fattura si limita a comunicare la scelta all’amministratore, che eseguirà gli adempimenti fiscali richiesti.

Superbonus e gestione quote del condomino moroso

Amministro un condominio e l’assemblea ha approvato una serie di lavori rientranti nel Superbonus. Tutti i condòmini, tranne uno, hanno versato le quote per agli interventi deliberati. Il condomino inadempiente ha tuttavia espresso la volontà di cedere il credito d’imposta. Come devo comportarmi nei suoi confronti?

Come ha chiarito l’agenzia delle Entrate, «l’importo della detrazione spettante è calcolato tenendo conto delle spese sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato. Il contributo sotto forma di sconto e il credito d’imposta cedibile sono pari alla detrazione spettante».

È compito dell’amministratore comunicare all’Agenzia le cessioni dei crediti corrispondenti alle detrazioni «esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso».

Qualora il condomino moroso abbia espresso l’intenzione di cedere il credito a soggetti terzi, diversi dai fornitori, l’amministratore dovrà comunicare l’opzione per la cessione del credito solo se il condomino in questione ha versato al condominio quanto a lui imputato e, in caso di versamenti parziali, solo in proporzione a quanto pagato rispetto al dovuto. In caso di morosità accertata, l’amministratore non dovrà quindi comunicare alcun dato, in quanto il condomino debitore, non avendo versato le quote condominiali, non ha diritto alla detrazione.