Lo spostamento di una fioriera che separa proprietà privata e condominiale non è una innovazione

Modifica e innovazione si distinguono per entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e destinazione della cosa comune. Per innovazione, infatti, si intende non qualsiasi mutamento o modifica ma solo la modifica materiale che alteri l'entità sostanziale o muti la destinazione originaria del bene. Sono modificazioni, invece, quelle che mirino a potenziarne o a renderne più comodo il godimento lasciando immutate la consistenza e la destinazione così da non turbare i concorrenti interessi dei condòmini. Lo puntualizza la Corte di appello di Roma con sentenza 1671 del 4 marzo 2021.

La vicenda
È un proprietario a citare il condominio per impugnare una delibera assunta in sua assenza. Tra i motivi, la nullità radicale nella costituzione dell'assemblea, difetto del quorum e difetto della decisione sulla rimozione delle fioriere, trattandosi di intervento che stravolgeva lo stato dei luoghi rispetto a quanto riportato nei singoli atti di proprietà. La domanda viene rigettata dal Tribunale e la questione arriva in appello dove l'uomo insiste nel contestare lo stravolgimento del decoro architettonico per via delle opere approvate. La rimozione della fioriera, avente funzione di muro divisorio tra l'area di una condòmina e quella comune, avrebbe a suo avviso determinato l'uso esclusivo di parti comuni. Operazione che, reclama, avrebbe necessitato l'unanimità dei consensi e non un voto a maggioranza, come avvenuto.

Il concetto di decoro
La Corte di appello di Roma, però, respinge le deduzioni sull'ipotizzata lesione del decoro architettonico: non erano state indicate le reali ragioni per cui la rimozione di una fioriera lo avrebbe alterato tenuto conto che per decoro si intende l'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che «costituiscono le note uniformi e dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio ed all'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia unitaria ed armonica». Peraltro, la lesione rileverebbe soltanto se apprezzabile ossia se le modifiche siano visibili dall'esterno, con riferimento alle linee essenziali del fabbricato cioè alla sua particolare struttura e fisionomia che contribuisce a dargli una specifica identità. Ma nella vicenda non risultava che l'intervento incidesse su parti visibili dall'esterno dell'edificio.

Le maggioranze deliberative
Tanto chiarito, la Corte sottolinea come – quanto al quorum deliberativo – la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera su consistenza e destinazione della cosa comune. Ricorda, poi, che per innovazione si intende non qualsiasi mutamento o modifica della cosa comune ma solo quella modifica materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti l'originaria destinazione. Non saranno innovazioni, quindi, le modifiche tese a potenziare o rendere più comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutate consistenza e destinazione così da non turbare gli interessi dei condòmini (Cassazione 15460/2002).

Allora, nella fattispecie, la rimozione di una fioriera collocata nel corridoio condominiale, posizionata sul corridoio comune fra la proprietà della signora e quella condominiale, al fine di rendere più agevole l'accesso della prima allo stabile (di cui è anch'essa condòmina) non poteva dirsi innovazione vietata. L'intervento, difatti, né alterava in modo sostanziale la destinazione e la funzionalità delle cose comuni su cui incideva, né le rendeva inservibili o scarsamente utilizzabili per uno o più condòmini e neppure privava l'altrui godimento. A ben vedere, del resto, la fioriera non era stabilmente infissa al suolo per cui non costituiva neanche una componente strutturale del corridoio comune e non ne provocava una diversa consistenza materiale.

Conclusioni
Era stato deliberato, quindi, un mero mutamento della sistemazione o dell'uso della cosa comune rientrante negli atti di ordinaria amministrazione per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile. E quand'anche la si volesse ritenere un'innovazion e volta a rendere più agevole l'uso delle cose comuni, il quorum raggiunto sarebbe stato comunque sufficiente. Valida la delibera, la Corte di appello di Roma non poteva che bocciare l'impugnazione.